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Sunday 29 April 2018

汝来发展利好一波接一

汝来发展利好一波接一

4年前与芙蓉市议会合并，升格为芙蓉市政厅的汝来（Nilai），过去1年迎来2项重大宣布，加上海内外发展商争相抢进汝来的举动，发展已不可同日而语。第一个重大宣布落在去年6月，全马其中一个最大的永旺商场（AEON Mall）确定落户汝来新镇（Bandar Baru Nilai），预期可在2018年正式投入运作；另一个新进展则是汝来其中一个最大的城镇Nilai Impian，连接南北大道的交通枢纽已在去年10月正式开通，往后人们出入汝来将更加方便。短短4个月就迎来2项激励人心的新发展，无不显示汝来这颗蒙尘的珍珠，即将开始发光发热。全新交通枢纽开通，加上永旺的进驻，犹如为汝来经济与房市注入一枚强心剂，让90年代起陷入沉寂的商业与住宅项目重新活了过来。这一连串的变化已引起发展商关注与瞩目，莫不重新评估汝来的未来发展。除了早已在这里盘根多时的知名发展商森那美房地产（Sime Darby Property），这片土地过去4年间还迎来首个国际级发展商德宝房地产开发（Debao Property Development Ltd）、从承包商转为发展商的毅诚建筑（Ireka Corporation Bhd）、汝来资源集团、房地产投资与发展的SL置地私人有限公司（SL Land Sdn Bhd）等。这些来势汹汹的发展商，纷纷相中汝来新镇（Bandar Baru Nilai）为据点，在这里展开一波又一波新发展。汝来经济与房市，到底会经历怎样一个翻天覆地的变化呢？且让我们以这些新发展抽丝剖解一番。》发展篇：航空教育双城概念齐发市场聚焦汝来新镇 2015年对于汝来而言，应该称得上是精彩的一年。这一年，汝来资源集团（Nilai Resources Group）旗下的布特拉汝来发展有限公司（Putra Nilai Development）与永旺缔结合约；同一年，Nilai Impian连接南北大道的交通枢纽正式通车。好消息接踵而来。大马机场控股公司于上月23日，正式推介吉隆坡国际机场航空城（KLIA Aeropolis）项目，外溢的发展效应料将惠及汝来房市发展。 Oregeon房地产咨询私人有限公司董事经理黄玟杰认为，与吉隆坡国际机场航空城比邻的汝来西部，即汝来新镇（Bandar Baru Nilai）一带，将成为吉隆坡国际机场航空城计划下的直接受益者。 “根据全球性旅游免费比价搜索引擎S k y s c a n n e r最新调查显示，吉隆坡国际机场转机服务（self-connect）在亚洲机场位居前5名。这也表示这个机场未来还能吸引更多旅客人口到此。航空城的溢出效应将有利于汝来的发展。我们有理由相信，汝来现阶段的发展焦点，都会集中在汝来新镇一带。” 成为雪邦的后花园吉隆坡国际机场航空城是项庞大及长远的发展计划，透过善用吉隆坡国际机场总面积达100平方公里的土地，发展3大重点，即（一）航运与物流、（二）航天和航空，及（三）会议、奖励旅游、大型会务、展销会（MICE）与休闲，旨在成为引领全球及吸引游客的航空城。该航空城也符合多个国家发展议程，如2015至2030年第二届国家航空领域蓝图、2015至2025年吉隆坡旅游大蓝图等。随着航空城项目正式推介，市场普遍认为，继吉隆坡国际机场三井购物城（Mitsui Outlet Park KLIA），往后会有更多购物城与商业中心陆续建成，而邻近的汝来新镇将成为雪邦航空城的后花园。大马机场控股公司还预期，这个项目可在未来15年为国内生产总值贡献300亿令吉，同时创造6000个就业机会。交通部长拿督斯里廖中莱主持推介礼时透露，看好吉隆坡国际机场航空城发展，相信随着这个项目的启动能带来约70亿令吉国内外投资。

走出1997经济风暴．汝来产业价飙升

（森美兰．汝来3日讯）曾经被汝来3批发城已成为全国最瞩目的商业中心之一。

看好将成为经济发展重镇的汝来（Nilai），在15年前的经济风暴打击下沉寂下来后，最近有浴火重生的迹象，不论商店民宅的产业价格飙升，再次被看好将成为一个耀眼的城镇！

吉隆坡国际机场（KLIA）在雪邦兴建时，森州境内最接近机场的汝来被看好将从中受惠，成为机场游客的停留站，以致当年汝来推行了多项屋业和商业发展计划，人人都抢着到汝来置业投资。

可是，1997年的经济风暴却重重打击汝来的荣景，产业价格跌到谷底，当时买下产业的投资者血本无归。

经过十多年的洗礼后，这颗暗淡失色的明珠似乎又看到曙光，在各项利好因素的带动下，汝来有望成为巴生谷河流域南下的第一个重镇，再加上多年前打下的完善基本设备，汝来显然又将搭上发展列车，重续当年未完成的梦。

批发城成发展火车头

据《花城》了解，目前的汝来3批发城已是全国瞩目的商品批发城，成为汝来发展的其中一列火车头，而且，过去十年来在汝来设立的多家高等学府的逾万学生群，以及工业区各类工厂雇用的上万计工人，更让汝来的商业活动有更稳固的基础。

值得一提的是，印度著名的马尼帕大学在汝来设分校的工程已经在紧密进行中，占地160依格的马尼帕大学将进一步把汝来打造成“教育谷”。

此外，由于雪隆的产业价格高企，发展也饱和，以致越来越多人选择在汝来购屋，这几年来，汝来的花园住宅区纷纷建立，使到人口激增，成为庞大消费群体。

种种迹象显示，15年前在汝来投资产业失利的投资者，可能在15年后的今天完成当年梦想，企望汝来展翅高飞。

住宅供不应求

人口激增汝来变耀眼城镇

产业界人士向《花城》说，最近两三年，不论是店铺还是民宅，汝来的产业价格已经狂飙数倍，这显然是经济复苏的讯号，因此，很多人认为汝来将成为继雪隆之后最耀眼的城镇。

在1997年之前，汝来的店铺每间可售至40万令吉，经济风暴打击之下，汝来的商业区几乎无人问津，店铺售价甚至狂跌至18万令吉，不过，如今已回升至50万令吉左右。

产业界人士说，1997年经济风暴使到汝来的发展完全停顿，但没有所谓荒废及店铺过剩的情况，只是发展停滞，可是，当年停顿的商业区逐渐活跃起来，超过80%店铺已有人进行商业活动，一些大型购物中心及连锁店也入驻汝来。

15年前奠定发展基础他们指出，目前汝来的商业中心拥有无限的商机，而新建的花园住宅区也有供不应求的现象，许多人要租房却没有空屋，可见汝来的人口开始激增。

他们认为，投资者对汝来未来的发展仍然充满憧憬，甚至认为汝来的发展潜能比森州任何一个城镇更快速，主要是汝来早在15年前已经建有完善的基设和城市规划，奠定了发展基础。

4阶段发展Vision City 打造Nilai为一个国际商业及旅游城

目前正兴建中的“汝来宏愿城”（Nilai Vision City），欲将森州汝来打造成一个国际商业及旅游城！

“汝来宏愿城”设立在距离汝来收费站不远处，也与明年启用的AEON购物广场相近，占地50英亩，并有4个主题，即“青年城市”、“主题乐园”、“国际贸易与展销中心”及“国际教育中心”。

此项计划是由佶蒂集团（GD Development）展开，主要是要打造一个创新景点，并且是一项大胆尝试的综合宏大发展。相信在“汝来宏愿城”完工后，能够为汝来带来另一番新气象。

佶蒂集团董事经理范文汉指出，汝来是一个很有潜能的城市，而且地点非常占优势，靠近吉隆坡、吉隆坡国际机场、高速公路，即南下必经之路。

“因此，我们将分4个阶段发展，而于今年8月初已开始了首个阶段。”

他指出，首阶段展开的计划为“青年城市”，这是一个群体城市，集合居住、创业及让青年发展的枢纽，让经济能力还不强的青年除了拥有属于自己的居家外，也以小资本开拓事业，在广场内设立属于自己的公司。

第二阶段则是“宏愿主题乐园”，是一个为吸引旅客而打造的区块。希望将该处打造为国际旅客抵达的第一站及最终站，拥有主题乐园和酒店。

“至于‘国际贸易与展销中心’，竣工后这里将会是最为理想举办任何国际会展、论坛、开会或会议的地点，因地点靠近机场。”

最后，“国际教育中心”将会是最后一个阶段的发展，将设立一两所国际学校，同时也会举办课程让年长者学习，推行终身学习的概念。

http://www.propertyking.my/4阶段发展vision-city-打造nilai为一个国际商业及旅游城/

毅成引进日本发展商森州汝来发展4亿令吉屋业计划

09/04/2018

建筑及产业发展公司毅成（IREKA 8834）引进日本阪急阪神不动产株式会社（Hankyu Hanshin Properties Corp），联营发展森美兰州汝来（NILAI）Rimbun Kasia项目。

Rimbun Kasia发展项目坐落于汝来，占地30.56英亩，是一个涵盖5个住宅项目和一个商业项目的新住宅区。

毅成集团董事经理拿督赖文翰今日发表文告说，毅成和阪急阪神的联营公司首先将重点发展 Dwi @Rimbun Kasia项目，包含一栋9层的385个住宅单位（其中203个是双钥匙单位），以及在另一幅地的一栋29层及一栋19层的465个住宅单位。

汝来距离吉隆坡机场（KLIA ）十多公里，尽管如此，该区居住人口偏低，毅成和日资发展的公寓单位是否能引来吉隆坡一带买家，尚有待观察。

赖文翰说，日本阪急阪神将持有毅成独资子公司Meadowfield私人有限公司45%股权，而毅成将持余下55%。

他表示，总部设于大阪的阪急阪神是阪急阪神控股株式会社的独资子公司。在东京证券交易所第一部上市的后者，核心业务包括房地产丶城市交通丶娱乐与通讯丶旅游丶国际运输和酒店。

赖氏指出，推出首两个项目后，Meadowfield将分阶段发展Rimbun Kasia的余下地皮。

“这些物业将以ZenZ品牌发展，为毅成标志性品牌i-ZEN的姐妹品牌，同时也借力阪急阪神非常成功的Geo品牌产业。”

「这是本公司一个重要里程碑，希望与阪急阪神建立长期合作关系，为汝来社区发展Rimbun Kasia中档住宅单位。」

赖氏继称，与阪急阪神的联营将加强Rimbun Kasia的发展，借力后者在可负担领域的经验丶记录和财务实力。

#IREKA#8834

Nilai预计在5年内变成繁华城市！直通新加坡的“子弹火车”将会建在这里！

在你的印象中，Nilai是怎么样的地方？除了出名大学城外，根本就是鸟不生蛋的地方！说到好吃好玩，Nilai绝对不是一个好地方。但未来这5年内，Nilai将会有大变化，这变化绝对会让你目瞪口呆！

是的！Nilai在近几年将会慢慢开拓成一个先进的大城市！将大家印象中那鸟不生蛋的地方，大变身至一个好吃又好玩的地方。话不多说，赶快来看看Nilai未来这几年会有什么样的变化吧！

1. 和KLCC一样大的会展中心
Nilai计划在近几年内开发一个购物商场，购物商场内除了有时尚物品外，还有许多好吃的美食，还有土产可以买。这将会是Nilai区最大的购物广场哦！以后有来自国外的游客，就可以来这里疯狂Shopping啦！

除了购物商场外，Nilai也会建设一个和KLCC一样大的会展中心。到时候，这里也将会吸引许多国内外的商人或生意人聚集在这里。

2. 著名大学城
Nilai出了名大学城，这个城市围绕着许多国际著名大学和本地大学，像是USIM、Nilai University、Inti International University、Xia Men University等等。之后，还有一个国际大学University of Queensland也会在这里建设。那么多大学，学生自然就会非常多。根据调查，Nilai有超过30,000名学生哦！

3. 比Sunway更大的主题公园
Sime Darby计划在近几年在Nilai建立一个比Sunway更大的主题公园、酒店和贸易中心。也就代表着，这一区未来将会吸引许多游客前来游玩啦！

4. 直通新加坡的子弹火车是的！政府表示将会在2023年建立起直通新加坡的子弹列车！新加坡来往马来西亚只需60分钟！一个小时就能到新加坡，超快的啦！这也表示以后住在Nilai的居民能够随时随地坐子弹火车去到新加坡啦！说走就走不是不可能啦！

5. 黄金笋盘高级公寓
那么齐全和完善的公共设施，怎么能少得了住宿？这里也有建设超酷的高级公寓，建立在黄金地区，当然很多人抢着买啦！这座公寓可说是全城最热卖的公寓单位，短短一个月半时间，就已经卖出超过上千间单位了！为什么那么多人买？看下去就知道了。

(a) 直通6条主要Highways！
只需5分钟就直通6条主要高速公路，包括NKVE、MEX、LDP、PLUS、SKVE和LEKAS！无论是去KL还是去吧生都非常方便哦！去KLIA国际机场也只需短短15分钟的车程哦！

(b) 房子头期只需RM0！
这个房子的重点是竟然有Early Bird 促销，就是0头期！也无需付律师费！对于想要买房的打工仔来说，这真的是天大的好消息啊！想要订购房子只需区区RM1000订金就可以了哦！是不是超抵买的？也就是说，只需RM1000订金就能买到一个单位，而且回报率超高的！不信？看下去就知道了！

(c）超高的回报率！RM1000可赚RM100k！
公寓建在这么旺的地点，拿来做投资就最适合不过了！接下来就要告诉你如何用RM1000赚RM100K啦！现在你只需RM1000订金就能订下一个单位，之后根据市价，一个房子在正在发展的城市里，房价一年可以涨10%，房价只会越来越高，而你转卖或出租时利润当然就会翻倍啦！如果公寓单位不要住的话，也可以拿来出租给学生或是商人，目前一个月可以出租高达RM2400租金，完全可以填补房子的分期付款哦！如果不要拿来出租的话，也可以将公寓单位转换成Airbnb出租。无需担心房子无人出租，因为根据以上的地理条件和人潮，这里的房子绝对是需求量高的！

- KLIA：这里是距离机场最近的商业区，有许多娱乐设施之外，还有许多好吃和好玩的！机组人员当然也会想要在这里租房子啦！

- 学校：这里也围绕着许多学校，学校群自然也多。想要租房的学生当然也很多啦！

- 游客：这所公寓距离机场那么近，当然也会吸引许多游客到来啦！当然也别忘了即将开通的子弹火车，这将会吸引更多游客前往哦！

- 生意人：这里有那么大的商业区，当然也会吸引许多生意机会。这里的公寓也可以出租住宿给来这里谈生意的商人哦！

那么棒的地点，还有那么多娱乐设施，相信Nilai未来会变成一个繁忙的城市。看到这里，是不是也想要买一间来投资呢？而这座高级公寓最吸引人的地方，就是0头期，只需RM1000订金就能拥有一间房子！打工仔也能买得起啦！

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房贷保险，该买哪类？

房贷保险，该买哪类？

为何说投保额等同以贷款期限的房屋贷款保险？陈建业表示，随着每年偿还房贷分期付款，欠下银行的贷款额将日渐减少，银行承受的风险也将日渐缩减，这是最主要的因素。

林小姐向银行申请房屋贷款，银行贷款部建议购买房屋贷款保险（MRTA），并说一定要购买这一保单，询问不同银行，得到的是不同的保单推荐，造成她和联名购买的未婚夫感到混淆。

A商业银行说买MRTA，因为保费比较便宜；B银行建议购买MLTA，虽然保费比较高，可是保费不会全部被“烧掉”。

另外，A银行也说购买MRTA，可以将保费纳入贷款配套，保费是一次过支付，在银行发放贷款同步生效。B银行建议购买MLTA，保费可以每月、每3个月、每半年或每年支付。

这是我们第一次购买房屋，我们两个都是家中最大的孩子，没有哥哥或姐姐可征求意见，父母受教育不多，而且目前住的祖屋，类似菜园屋的房子，没有购买房屋的经验。

身边朋友称不方便给予意见，商业银行各说各好，让我们觉得很难做决定。

请问：“我们应该选择哪一类房屋贷款保险？”

答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，近十几年来购买房屋都会面临银行建议（一些强制）购买房屋贷款保险（MRTA），银行为保障他们的利益，会向领取房屋贷款的申请者，列入购买房屋贷款保险的条件，确保万一有不幸事情发生，银行可以取回他们发出的房屋贷款。

MLTA比MRTA昂贵

一般来说，MLTA比MRTA昂贵，至于昂贵的幅度是多少，这里就不多说。不过，日后可以取回现金，如果有能力购买MLTA是可行的。

当然，一些银行也会要求贷款者，一次过缴付保费，由于数目比较庞大（视贷款者领取的贷款额及领取时的年龄），因此几乎所有人都会将这笔保费纳入贷款配套，就是变成份期支付该保单的保费。

至今，放弃MRTA、选择MLTA的贷款者并不多，也许因为保费昂贵的关系，虽然它类似储蓄投资保单，但投资回酬是否百分之百有保证，现在说也很难做准。

一次过还完保费避免出现迟还

另外，银行旗下保险机构虽然说可以每月、每3个月、每半年或每年支付保费，不过多数银行建议投保者一次过还完保费，避免出现迟还、没还保费的问题，万一发生问题，情况就变复杂了。

这里要补充一点，假如个人已投保较多的保单，保额也庞大，例如两个人加起来有百多万令吉，也可以向银行提出反建议，只购买10年的贷款保险（虽然贷款期限长达30年），那么所需的保费将比较小，这样的安排也是存在的。

为何说投保额等同以贷款期限的房屋贷款保险？陈建业表示，随着每年偿还房贷分期付款，欠下银行的贷款额将日渐减少，银行承受的风险也将日渐缩减，这是最主要的因素。

此外，假如还完房屋贷款，例如贷款分期原本是30年，可是贷款者在第10年就还完了，好比说脱售该产业，房屋贷款也同步还完。如果当年是购买20年的房屋贷款保险，由于提早还完，贷款者可以取回部份的保费，因为在领取贷款时，一次过支付该保单的保费。

说到这里，林小姐应选择哪一个房屋贷款保险，心中应该有个底吧。祝愿林小姐在购买房屋、领取房屋贷款等事项一切顺利。

何谓房贷保险？

Mortgage Life Insurance房贷寿险保障借款人死亡、蒙受完全及永久伤残（TPD），其贷款未完全还清，协助还清贷款的余额。市场上基本有两种房贷寿险：一、MRTA；二、MLTA。

Mortgage Reducing Term Assurance（MRTA）MRTA的设计，主要是预防贷款领取者，由于自然或意外原因死亡或TPD（永久性伤残）给予的保障。

有些贷款机构允许申请者，添加到房屋贷款的配套，以贷款金额计算出一定比例的保费。

MRTA是一个简单的保单，借款者需要贷款、通常都受促投保MRTA，保费是一次性支付。

一些贷款配套会将上述保单的保费纳入贷款，贷款者可以选择投保额，保费金额将由投保额、贷款者年龄和性别等因素决定。银行一般鼓励贷款者做这样的选择。

对于贷款者，这是比较简单或负担得起的选择，以便万一发生不幸事件，他们的抵押贷款可获得保障，不幸事件包括死亡或永久性伤残等。

Mortgage Level Term Assurance（MLTA）MLTA和MRTA略有不同，提供了另一个让贷款者选择的替代保单，同样为贷款者提供保障，加上储蓄寿险，并在一些条件给予投资回报。

保费可以每月、每季、每半年或每年支付。除了死亡和永久性伤残，保单持有人可以选择更广的保障（例如36种严重疾病），保费金额将由一般的因素和额外的保障来决定。

文章来源：

星洲日报‧投资致富‧产业问诊‧文：郑碧娥‧2018.03.19

屋价5年平均涨60%．人均收入远远落后

当我们的房产价值不跌反升，这显示人们继续在该地区投资或购买房屋，而且房租的回酬也不错，才可能成就一股推动力。

当我们的房产价值不跌反升，这显示人们继续在该地区投资或购买房屋，而且房租的回酬也不错，才可能成就一股推动力。

2010年至今已5年多，我国的房价指数节节上升，这5年来，房屋价格平均上升60%，可是，我们的人均收入，特别是年轻人的薪金、薪金的成长指数，首次购屋者的财务能力，远远落在房价指数的后面，能够额外拥有房产者，多数是高收入的个人，或是一些企业。

由于我国各阶层人民贫富差距大，人均收入不容易做为标准，以致采用房价除以年收入来衡量“房屋购买能力指数”（目前大约是8.5、就是8年半的年收入总和，才能购买一间房屋），往往会有些出入。

市民收入偏低、房屋价格上涨，导致许多人购买不起第一间房屋，这是不争的事实，政府及国家银行之前采取的打房措施，在一定程度上抑制房屋的交易，可是，对于首购族，作用似乎不大。

目前我国的家庭债务对国内生产总值（GDP）的比例高达87%，为亚洲第二高，这是相当高的比例，当前的急务也包括降低高危的国内家庭负债水平，同时，在购买房屋供自住或投资／投机方面，拉近差距的水平。

严格来说，房屋发展计划带动许多相关行业的发展，牵动的行业包括建筑材料的制造、产业管理的服务业，对经济与投资贡献良多，因此，紧密监督房地产的发展，避免经济成长潜在房产泡沫危机。

为降低拥有房产的门槛，除了控制建筑材料的价格，政府也应该调整土地转换用途的收费，以便产业发展商的营运成本可以相应减少，让他们调低房产的售价，以便广大的购屋者可以受惠。

政府没有限制一人可拥多屋

由于我国是一个自由买卖的市场，目前，并没有法令限制个人、或团体在产业的拥有数目，因此，有些人可以同时拥有几个房产单位，只要他们有一定的抱持能力，价格将不会被抛售，那么，产业价格将居高不下，将一些需要房屋的中低收入群排在门外。

国家银行原本有规定，购房者每月房贷摊还数额不得超过收入的三分一，以便保障购屋者保有三分之二的收入来应付生活开销；这个比例是合理的，因此，只要许多的马来西亚人，假如他们的三分一收入无法支付房贷，那么，这个国家的房价，就可以被理解为介于不合理水平。

假设合理房价是30万令吉，可是，市场却卖到50万或是60万令吉，是因为不同地区的土地资源昂贵，或是其他的因素，又或者是被炒房者推高售价，以致房屋价格维持在不合理的价位，这一切并没有一个标准的答案。

由于房屋是不可或缺的资源，维持房价介于合理水平刻不容缓，以便让更多人有能力拥有自己的房屋，实现“居者有其屋”的梦想。

文章来源：

星洲日报‧投资致富‧产业话题‧文：郑碧娥‧2016.09.18

“有壳蜗牛”传统观念转变·房市挑战不减

过去几年，大马产业市场自行调整，从2015至2017年问价平稳稍跌丶市场走势缓慢反映，估计2018年产业市场问价保持稳定，一些州属，例如吉隆坡丶雪兰莪丶槟城丶柔佛的产业价格，跌幅可能比较明显，供应过剩也是主要问题。

产业顾问艾文费南达斯说，拥有房屋的传统信念，预料将面临更大挑战，这是不容忽视的趋势，不过，可以肯定的一点，2018年产业市场挑战不减。

虽然消费者基本面显示改善，以及2017年产业问价稍低，可是，产业的可负担性仍是问题丶高楼产业滞销丶生活费上升丶融资严谨等其他因素，对2018年的产业基本面造成影响。

隆雪槟柔产业跌幅较明显

过去几年，大马产业市场自行调整，从2015至2017年问价平稳稍跌丶市场走势缓慢反映，估计2018年产业市场问价保持稳定，一些州属，例如吉隆坡丶雪兰莪丶槟城丶柔佛的产业价格，跌幅可能比较明显，供应过剩也是主要问题。

此外，许多大马人望屋兴叹，产业的可负担性仍是隐忧，一手市场和转手市场问价出现差距，消费者的负担能力并未显着改善。

“对中等收入的大马人来说，2018年的房屋可负担性达4.4倍，一些大城市如吉隆坡和槟城，虽然2017年经济成长较高丶原油价格也复苏，但产业领域并未出现收入丶工资，以及可供消费收入增加，特别是中层阶级和低层阶级。”

低层阶级指的是家庭收入低於3900令吉丶中层阶级则是家庭收入在3900与8300令吉之间。

发展商或加入建可负担房屋

他强调：“关於加速供应可负担房屋丶改善工资，确保更多大马人拥有房屋是当前急务，这需要政府和私人界通力合作。”

不过，艾文费南达斯说，假如发展商将扮演增加可负担房屋供应的角色，相信他们在2018年会加入兴建可负担房屋的行列。

如果有关方面认为需要，可能会规定发展商供应一个比例的可负担房屋，这样将有助增加可负担房屋的供应，在供应量增加後，将能降低有地和高楼房产的成本，进而促使产业价格下跌。

假如可以做到，应该提高地积比率，以便发展商兴建更多单位，充份使用土地，降低每间房屋的成本，将省下的钱让购屋者受惠。

有地房产购兴保持浓厚

另外，2018年的产业市场，对有地房产丶市郊产业，特别是雪兰莪郊外，例如万挠丶沙亚南丶实达阿南丶士毛月等地区，购兴保持浓厚。

买家在这些地区购买房产，多数已组织家庭，他们需要较大的空间，发展商提供买家不一样的概念与格局，假如买家容易取得购屋融资，2018年的产业市场，将呈上扬走势。

在雪兰莪州，2017年交易量最多的是上述地区，预料将延续至2018年，市中心高耸共管公寓滞销，购兴从2017年5月开始下跌3%。

租赁市场益发重要

由於可负担性房屋问题尚未改善，就业市场的保障潜在隐忧，租赁市场的重要性将更明显，生活方式改变，有待克服的融资问题，联名购屋可能更为普遍，这些都是影响产业市场发展的要素。

无论如何，如果修订条例，房屋贷款获批以总收入考量，预料有助提升房屋的拥有权比例，目前是以净收入为准。

文章来源：

星洲日报‧投资致富‧产业话题‧文：郑碧娥‧2018.04.23

Saturday 28 April 2018

无论盈亏 5年为限投资房产设“出场机制”

讲题：聪明的投资和首购者的贴士

主讲：Property360Digest副总编辑●古纳巴拉沙

（吉隆坡28日讯）古纳巴拉沙强调，投资产业要考虑的事跟自住有差异，不仅是地点、增值潜能等基本条件，还要符合本身的投资策略，如“出场机制”就是投资者必须确定的策略之一。

他在2018年大马产业展的讲座上说，自己的投资是以转卖套利为主，因此有个策略是“无论盈亏，购屋后5年内一定要退场”，因为投资需有赚取回报的限期，若产业因先天缺陷而增值缓慢，再等多几年也难以好转，不如尽快套现以便投资在另一个更有潜能的产业上。

古纳巴拉沙说：“既然有5年退场机制的策略，就得追溯发展商交付记录，务求准时竣工。万一碰上不良发展商延迟竣工，就会影响我们的5年计划。”

古纳巴拉沙强调投资所需策略。

购屋自住分4层次

古纳巴拉沙说，若是购屋自住，需考虑的就是其他因素例如建筑品质、交通、保安等，尤其要注意社区状况，因为住在这里的人很可能是自己下半辈子的邻居。

他把购屋分为四个层次：一、首购族要拥有第一产业；二、事业上轨道后要升级房屋；三、有了子女后需更大的家庭居所；四、子女自立门户后，两老夫妻可能需要卖掉现有的大房子，搬进较小的房子。

大马产业市场2018崩盘？

回顾历史，不难发现好像每10年就会出现金融危机，经历了1997/1998年亚洲金融风暴和2007/2008年次贷危机，令人不禁担忧，今明年是否会迎来下一个经济衰退期？

产业领域与经济息息相关，若出现金融危机，该领域也不会幸免。

且看大马亨利行如何从各角度剖析，我国产业市场明年是否会崩盘。

首季滞销住宅数量是过去10年最高。

怎样才是产业市场崩盘?

常言道，经济不好，第一个受冲击的领域是产业；经济好转，最后一个复苏的也是产业。产业领域可说是重要的经济晴雨表之一。

有人乐观看待明年经济与国内产业市场，也有者持悲观意见，相信明年我国经济将衰退。

有产业顾问更建议，有意购屋者应该按兵不动，等到2019年或2020年才买房。

国家银行与国家产业资讯中心（NAPIC）近期发布的报告，皆悲观看待我国产业市场

滞销住宅数10年新

国行指出，首季滞销住宅数量达13万690单位，是过去10年最高。在这些滞销单位中，约83%的售价是高于25万令吉，61%是高楼。

国行强调，住宅、办公室与零售商场供应过剩。

另一方面，NAPIC发布的数据显示，上半年滞销住宅数量明显上升。

同时，上半年整体产业和住宅交易量再度下跌，是2013年至今录得的最低上半年数据。

但是，上半年交易值比去年同期稍高。以上的数据，不禁让一些人猜测，大马产业市场恐在明年崩盘。

进入正题前，大马亨利行先抛出一个问题：一般上，我们如何定义“产业市场崩盘”？

经济基本面改变是导火线

该产业顾问公司在《2017年11月先驱》月刊中解释，“经济衰退”大致被认为是连续两个或三个季度经济负增长；“股市崩盘”则是某股市的大部分上市公司股价突然大跌。

“产业市场崩盘没有一个官方定义，但往往是积累多年的产业泡沫突然破裂，导火线是经济基本面改变，如经济衰退、放缓、股市崩盘或利率过高，导致投资者失去信心。”

接着，市场对产业的需求大跌，发展商的新推介反应差劲、销售疲弱、滞销库存暴增，以及搁置项目数量攀升。产业价格会暴跌双位数，银行呆账率大涨。

产业市场崩盘迹象：发展商营销员太空闲

已成立30年的亨利行指出，产业市场崩盘的迹象是——发展商或产业顾问的销售与营销员工在工作日打卡上班、阅读完全部报纸、喝两轮咖啡，以及在这期间，完全没有接到任何询问电话。

“他与同事们一起出去吃顿悠长的午餐，因为没有什么事情做。不过，他们是在咖啡店用餐，而不是他们曾经频密光临的高级餐厅，在街边的嘛嘛档喝茶，而不是星巴克。”

除此之外，这些员工的工作日被减至一周3日，同时减薪30%。他们经常担忧，尽管同意减薪，是否能保住这个饭碗。

“不过，目前产业顾问们正忙碌地为银行拍卖案进行估值，他在拍卖部门的同事也抱怨，银行拍卖产业数量突然大增。”

所以，亨利行反问，我们是否已经达到产业市场开始或即将崩盘的程度？

该公司继续解释，过去我国产业市场崩盘的时候，如80年代、1997/1998年和2007/2008年，都是跟在经济衰退和股市大跌的后面。

“生意萎缩、失业率增加和投资者信心处于低位。目前我们是否有看到类似的迹象？”

产业顾问们工作忙碌，暂未看到崩盘的迹象。

住宅开价继续跌卖家仍难觅买家

根据PropertyGuru市场指数（PMI），我国第三季整体住宅开价，按季微跌0.2%，按年则是降2.3%。

尽管消费者情绪复苏，但开价走势并未随之而起。
PropertyGuru认为，这显示，卖家仍无法找到买家，因此面临降低开价的压力，以顺利脱售产业。

该公司大马区经理谢尔顿说：“正如之前所说的，去年与今年皆属于买家市场，而市场已经稳定下来。”

若无意外，他相信这股走势会延续至明年初。

从地区看，吉隆坡次季开价按季起0.4%后，在第三季跌了1.4%。按年而言，吉隆坡产业开价是降2.3%

隆市热点需求疲弱

虽然发展商持续推介项目，但PropertyGuru发现，城中热点如武吉加里尔和泗岩沫的价格依然受压，归咎于需求疲弱。

PMI显示，武吉加里尔产业次季开价按季减2%，第三季再跌1%。

身为国内经济重镇的雪兰莪也逃不过这股跌风，但跌幅有所收窄。

第三季开价按季挫0.3%，比次季的2.7%来得小。按年而言，雪州PMI减4.6%。

其中，实达阿南和加影的开价皆下行，除了巴生，次季与第三季开价分别按季升0.4%及1.2%。

谢尔顿解释，目前巴生被认为是下一个热点与增长地区，尤其是即将发展轻快铁第三路线及其他基础建设项目。

“投资者看到增长潜能而涌向巴生，。在兴建捷运前，双溪毛糯和其他地区也有相似的现象。”

槟城跌柔佛涨
向北看，槟城的开价自去年次季起连跌六个季度，第三季按季减0.6%，按年则是3.4%。

垄尾（Paya Terubong）和峇都加湾（Batu Kawan）开价持续走跌，分别按季减0.8%及2.5%。北赖的开价也下行5.6%。

谢尔顿称，跌势的原因可能是打房措施，导致供应整合与价格调整。这些措施包括通过限售期管制可负担房屋价格。他还认为，接下来槟城的产业价格会进一步下挫。

外国买家进场推高

与众不同的是，柔佛产业市场价格连续四个季度攀升，第三季按季起1.7%，次季则是0.5%。按年而言，柔佛PMI扬7%。

PropertyGuru指出，外国买家进场可能是推高开价的原因，另一个理由则是令吉贬值。

碧桂园吸引外资在柔佛投资，而在这期间，即去年第三季至今年第三季，柔佛PMI改善。

在新山，第三季产业开价按季增0.8%，巴西古当更是录得11.6%的惊人涨幅。

产业市场不平衡宏观经济受威胁

国行在季报中警告，产业市场过剩会为经济带来风险。

我国产业领域与超过120个行业有关，占国内生产总值的10%，聘请140万名大马人，因此国行的担忧并非杞人忧天。

“大马在亚洲金融危机的体验，显示产业市场大调整对经济有重大的影响。”

产业市场不平衡，对经济的风险包括，经济增长放缓、提高失业率、连累多个领域、银行与金融机构、国家来往账项与收支（BOP），若需要政府出手相救，也会影响政府财政。

上半年新推介的销售比去年同期好。

经济强增市场稳定

身为专业的产业顾问，亨利行以我国经济现况、政府政策和官方数据，为明年产业市场把脉。

根据2018年财政预算案，政府预计今年国内生产总值介于5.2%至5.7%，明年则是介于5%至5.5%。

今年第三季，我国经济更是强劲增长6.2%。

大马经济持续增长，幅度接近官方预测，带来稳定，促进投资者信心，对产业市场有利。

此外，政府预计明年通胀率温和，介于2.5%至3.5%，我国接近充分就业。

若没有明显影响全球经济的事件，如爆发战争、传染病和主要原产品价格（如原油）有大变化，亨利行相信，虽然市况疲弱，交易量价持续跌势，但产业市场会是稳定的。

打房消除泡沫价趋大众水平

在2010年，当人们开始担忧资产出现泡沫，政府介入并祭出数项打房措施，避免泡沫持续建立。

这是因为，若泡沫破裂，对市场和国家财务有重大的影响。

亨利行认为，政府实施的打房措施成功降低产业价格至大众可负担的水平。

冻结批准4类产业
近期，市场担忧豪华公寓、服务式公寓、办公室和商场供多于求对产业市场和银行领域的潜在后果，政府雷厉风行，宣布冻结批准发展这类型项目。

亨利行称赞，长期而言，该措施对以上产业领域有利，因为市场有更多的时间消化现有库存，协助减少供应过剩的问题。

政府在过去2个预算案皆关注可负担房屋，加上售价超过100万令吉的房子销售疲弱，市场对售价低于50万令吉的房子需求强劲，私人发展商将焦点转移至可负担房屋领域。

亨利行相信，虽然这些项目的赚幅比不上豪华房子，但会让发展商们度过目前的挑战，提供现金流。

大马经济持续增长、稳定，对产业市场有利。

积极刺激租赁市场

此外，亨利行点出，政府积极刺激租赁市场。

首先，政府在2018年预算案提出，在2018至2020课税年，会给予纳税人50%税务减免，上限2000令吉月租收入。

接着，政府宣布豁免那些选择通过马银行明年推出的“先租后买”计划购屋者的买卖协议印花税。

此外，政府也宣布，计算产业盈利税（RPGT）的购买产业日期，可以追溯至签署租赁合约时候。

亨利行预计，上述优惠将鼓励那些还未拥屋者，参与这些计划。同时，更多银行会跟随趋势。

“住宅领域会从中受益，因为有助于清空和降低库存，不然还是空置。”

发展商调整策略上半年新推介销售胜往年

亨利行指出，媒体大幅报道国行对滞销房子数量暴增，以及产业供应过剩的忧虑，但不多人注意到，NAPIC数据也显示，上半年新推介的销售比去年同期好。

一些价位的产业，上半年销量甚至比2014及2015年同期更好。

“这可能代表市场找到平衡点，更可能迈向回弹，因为发展商已重新调整至正确市场领域。”

值得注意的是，近期新推介认购率良好，可能是因为发展商缩小新推介规模，并分阶段推出市场，将滞销的风险减至最低。

PR1MA滞销数高
尽管如此，亨利行仍点出，一马人民房屋（PR1MA）的滞销单位数量高，加剧一些州属的滞销数量。该机构给予的理由是，25万令吉以上的可负担房屋销售疲弱。

固打间接导致滞销

亨利行分享，一般上，每个项目的土著固打介于30%至50%，若项目处于土著不青睐的地区，发展商会用更长的时间来销售。

但是，这不代表发展商永远无法售出这些单位，因为一旦符合政府设下的条件，他们就可以开放给公众认购。

另一个导致滞销库存走高的原因可能是，项目地点不受欢迎、种类和设计不符合消费者要求。

虽然发展商必须为本身的举动负责任，但亨利行认为，大家必须深入研究滞销房子的数据，不应该直接诠释为市场即将崩盘的迹象。

大选前静观其变

另外，即将来临的第14届大选也为市场添加不确定因素。

因此，一些投资者按兵不动，直到情况明朗后再度进场。

亨利行认为，大选结果尘埃落定后，这些投资者会重新入场，支撑产业市场走出颓势。

明年不会崩盘

亨利行坦言，没有一位从事产业者可以准确预言，市场何时上行或下行。

无论如何，产业顾问可以尽力诠释官方数据和市场反馈，针对市场走向和趋势做出合理的结论。

“虽然我们不能声称我们一直都正确，但我们尝试根据最新数据作出负责任和合理的预测。”

亨利行相信，虽然明年产业市场依然充满挑战、市场对70万令吉以上的住宅意兴阑珊，以及办公室和商场空置率上升，但产业市场应该不会崩盘。

当然，只有时间可以证明一切，但对于投资者，目前市场放缓，是个机会，以更现实的价格买到好产业。

发展商也提供更多优惠和灵活的支付条款，来取得销售。

二手卖家更愿意协商

二手市场方面，卖家开价更现实，也更愿意协商。

聚焦可负担房屋和更多优惠（其实是间接折扣），可能鼓励过去数年产业市场火热，造成价格直线上升而错失机会的购屋者，踏出第一步，挑选梦想家园。

亨利行指出，市场可能崩盘的预警，是对从事产业者当头捧喝，不完全负面。

“发展商应该使用客观的市场研究报告，决定在哪里兴建怎样的产业、现实的定价，并避开供应过剩或需求差的地方。”

此外，亨利行认为有关单位应该密切监督，致力于提供适时准确的数据，确保大家可作出正确的决策。

最后，投资者应该更谨慎、做足功课和不人云亦云，盲目跟随所谓“大师”提倡的投机生意模式。

亨利行坚信，若各方合作，可减少产业市场崩盘的几率。

investment property 炒房

对于房产行家来说，炒房普通不过，有些经纪认为这可以让人过着奢华生活，他们也视之为快速致富的手段。

但对于许多好奇新手来说，就是低价买高价卖的过程。这概念乍听是很简单，但是现实上如何运用？

但是有经验的房产投资客会予以否定。他们真的要低价入市时，也是三思，事实上他们是做了周长的研判后才入场的。

一、房产的周边环境  

如今有许多新项目都会被描绘成高端大气，例如有附加宽阔泳池，就吸引到投资新丁趋之若鹜了。但最终发现碰壁了，皆因项目所处之位置，要成为一个旺区根本妄想。而策略性地点就非常关键了。到底如何判断是策略性地点？

其实你就以居民角度去思考问题。想像你买了这房产后，在这里起居饮食，对投资者也是无误的。如果你是居民，你需要哪种设施来满足日常所需？便利店或杂货店、娱乐休闲、学校或医院、食肆、菜市场或公共交通等因素，多不胜数。

你也可以以学院生、年轻的上班族、中年生意人、母亲及年轻夫妇的假想身份来设想，那么就可以幇助你瞄准要找哪些市场，这些自觉性将协助到你如何投资房产。

最理想的房产投资是，具备策略性的组合条件而迎合到一般客户的需求。如果房产地段优越，要转手就易如反掌了。

二、装修与家具

其实，大部份买家都比较喜欢至少是部份装修的半成品房，不论你的炒房攻略是什么。但是，最好是选置该些精装修或部份装修的成品房，那就可以减轻你的负担，特别是若你想要租客马上就拎包入住。如果是毛坯房（即如同空壳而没有任何装修的空屋），就至少安装最基本的如电灯、风扇、空调或其他认为必须的铺装。

但要注意的是，如果你是投资在实惠价位的房产，你最好不要过度投资在装修，免得荷包大出血。做为明智的投资者，最好是花小财来赚大钱，而不是花大钱赚小财。

三、财务持有力
简单而言，这就是财力，就是当一个房产投资者在买屋后，是否能财力去应对任何不测，而继续持有房产。房产投资者即使是买跌不买涨，要等到高价位时才卖出，但也得应付每月的房贷供款。在买屋前，要考虑到是否找到租客来支付供款。有些时候，投资者忽略了财力来续航投资，特别是如何招架突如其来的风险。

其实有不少投资客面对买房后无法出租，或是脱手，为时可能几个月，甚至是几年，以致空置房产而弃之不顾。届时要清理与重新翻修时又是另一笔费用。

吉隆坡人口增加400万，住宅需求旺盛，房价上涨空间巨大！

近年来，马来西亚紧跟全球贸易发展脚步，成为东南亚地区出口增长最快的国家。马来西亚积极推出相关政策，大力发展基础建设，同时为助力其首都，提出"大吉隆坡"计划，这个曾经在"经济强国"中排不上名号的国家，如今正犹如蒙尘明珠重放光彩。

作为其政治、经济、金融中心的首都吉隆坡，更是聚力发展的主要地区。吉隆坡的房价居于世界第99位，租金回报率排在第6位，其租金收益可达到6-8%，房产增值每年在10%-30%左右。如今，正处于价值洼地中的吉隆坡房产是许多投资者的主要目标。

“大吉隆坡”计划是马来西亚政府在2010年9月宣布推出的经济转型计划(ETP)中的一部分，以1720亿令吉打造“大吉隆坡”，大吉隆坡计划涉及10项入口点计划，将吉隆坡提升为国际大都市。为确保在迈向2020年宏愿时有足够人力资源，大马政府将把住在大吉隆坡地区人口，从现有人口在增加400万人。

“大吉隆坡”计划要实现的内容包括：

莫迪卡独立遗产大厦
2016年，大马首相纳吉宣布莫迪卡独立遗产大厦正式命名为“默迪卡PNB118大楼”（MERDEKA PNB118），首期工程预计2020年竣工。这座位于吉隆坡金三角地区，靠近茨厂街及和默迪卡体育场毗邻的百层大楼一旦完工，将是世界第五高、亚洲第二高的建筑物，在亚洲仅次于上海中心大厦。

默迪卡PNB118大楼发展计划共分三个阶段进行，占地19英亩（约八公顷），预计于2024年全面竣工；首阶段工程已于2014年开始施工。这项计划预计可带来110亿令吉（约37亿新元）的经济效益，及制造超过一万个工作机会。纳吉为默迪卡PNB118大楼主持推介礼时说，此大楼计划是经济转型方案中“大吉隆坡计划”的其中一部分，将推动马国经济发展。“这座大楼作为国家的新地标，可为吉隆坡增添魅力，吸引投资和促进旅游。”

地铁系统

马来西亚政府计划新开设三条地铁线，其中两条是以双溪毛糯为起点，另外一条则是连接吉隆坡经济区和商业区的环城线，以加强大吉隆坡地区交通的连贯性。
根据计划，上述3条地铁线将连接现有的轻快铁站，预计将经过巴生谷一带的购物商场，并设立有盖行人道。

此外，在促进经济和旅游业前提下加强及结合轻快铁的覆盖范围，由轻快铁公司和民间合作研究加强交通网络的方案;主要三条捷运路线将达到141公里并涵盖主要中心城市半径20公里，估计能载运多达200万名乘客。

隆新高铁

兴建从大吉隆坡至新加坡的高速铁路，通车后从吉隆坡至新加坡仅需1.5小时。

这项计划分为两期，第一期计划，从吉隆坡到新加坡的高铁行程将途经吉隆坡国际机场、芙蓉、爱极乐、麻坡、峇株巴辖、柔佛巴鲁的依斯干达经济特区，再进入新加坡。至于第二期计划是从吉隆坡延伸至槟城，途经怡保。高铁的最高时速为每小时280公里及最低每小时250公里。

买不买屋子，几时是最佳进场时间？

普遍都是大学毕业之后加入职场，并成为社会新鲜人。工作几年后，我们的薪金静收也就马币3000 – 4000。这样的收入不算太高，但要买一间房子也算是负担。许多人会选择租房，但这也不是长远之计。

以马来西亚目前的经济，是否适合购买想要的房子？租房的好处和坏处又是什么？其实，不管房地产市场景气不景气，都可以按照个人需求和经济能力选购房屋。

依财务能力判断买房能力
购买房屋最主要的条件是：财务能力许可，需有稳定收入、没有拖欠纪录（准时偿还大学贷款或是汽车贷款分期、假如有），已准备好购屋首期款，申请银行贷款获批，就可以进行规划。

在购买房屋之前，个人可以带着薪水单，前往工作地点或住处附近的商业银行，询问分行贷款部的人员，这样的收入可以领取多少贷款。

从银行提供可获贷款数据的建议，个人再依据本身的储蓄，就是有能力支付的购屋首期款，以及购屋的开销，好比律师费、印花税等费用，从中计算出需要贷款的数额。

关于购屋好还是租屋好的问题，陈建业说各有好坏。购买房屋需要一笔本金，数额就看屋价的水平，举个例子，假如屋价是25万令吉，需准备3万5000令吉，其中2万5000令吉是10%购屋款，其余的1万令吉是律师费、印花税和其他开销，如果有余数，虽然不多，可以用作粉刷房屋用途。

不过，房屋会增值，供还房屋贷款20年、25年后，最终是属于本身的资产，只是在拥有房屋期间，必须为房屋出现的问题烦恼，例如是否被白蚁看上、是否经常漏水，需要花钱找相关领域的技工来修理，这是主要的坏处。

此外，如果本身的工作性质，会被调派到其他城市，这时又要烦恼是否将房屋丢空，麻烦亲友或邻居帮忙看顾，或是出租的问题，也可以说是有房屋的烦恼之一。

租屋需准备抵押金
至于租房或租屋，一般来说，可以租下靠近工作地点的房产，不论公寓或排屋，需要准备相等于两个月租金的租屋抵押金，以及数百令吉的水、电费抵押金。

如果是租房，有些屋主会征收一个月租金的抵押金，也有些屋主会多征收半个月、或一个月的抵押金，因此，需要准备的资金不会太大笔，一般从数百（租房）至数千令吉（租屋）。

房屋如果出现问题，多数由屋主负责修理，除非是租户经常弄坏的设施，例如房门锁头、电灯管，不过，一切以租约列明的条文为参考依据。

只是不论租了多少年的房屋，最终房屋还是业主的，而且经常搬家，心里难免会不踏实，总觉得还是有一间房屋比较好。

说到这里，租屋好还是购屋好，就由租房者和朋友自己判断。

看好2018马来西亚房市的三大原因

马来西亚一直都是国人海外投资热门地，2017在经济及建设发展上也表现不俗，回顾2017年马来西亚楼价、房市，马来西亚信义房屋专案经理张博闵整合了2018年海外置产攻略，并提醒有意前往置业的投资者三点关键，把握投资契机。

首先回顾马币汇率，马币于2017年一路从1:6.9升值到现在的1:7.5，至今已升值8%，在2017年初有把握时机置产的投资者，在账面上已先赚了汇差让荷包满满。另外，马来西亚近年来受惠中国“一带一路”策略发展，中资早已于大马积极布局，走在吉隆坡市中心，可见到许多由中国营建商与当地著名开发商合作兴建的住宅或商业项目。未来跟随中央政策而来的中国投资者只会更多，原有不少中国投资者选择新山或马六甲等新兴地区，渐渐转移投资交通与公共建设更加成熟的吉隆坡，势必再让首都房价上扬。

展望2018年马来西亚房市走向，信义房屋张博闵专案经理表示，今年马来西亚首都吉隆坡有以下三件值得国内投资者瞩目的政策及发展：A

一、敦拉萨金融中心即将完工

敦拉萨金融中心Tun Razak Exchange（TRX）的标志主楼Exchange 106将于2018年底率先完工，最高高度达492公尺，比吉隆坡地标双子星塔还高40公尺，市场预期每月租金约为每平方英尺13元马币，折合台币约每坪3,400元，吸引高端国际企业与人才进驻，目前已签约租户约47%。

二、选择变少，议价空间不高

大马政府于月前宣布，暂停审批售价超过100万马币的物业兴建批准，意味着在未来几年，高端物业于市场供给量会越来越少，买家能选择的标的也会越来越少，市场的好物件可能惜售或议价空间下降。

三、大型建设陆续完工

连接马来西亚首都吉隆坡和新加坡的隆新高铁预计于2026年通车，也将于2018年第三季前截止工程投标，目前中国、日本、韩国与欧洲公司都积极争取，目前呼声较高较可能出线的是中国与日本两国，也将于年底决定由谁得标，多项大型建设势必提升吉隆坡房地产走势。

据张博闵说法，2018年随着多项大型交通与公共建设的推进，将吸引更多人口与企业移入吉隆坡，也将同步带动买卖与租赁市场的需求，而距离隆新高铁2026完工还有8年，连结隆新高铁的捷运2号线也将于2021年完工，加上此时美元走弱，马币拨云见日，基本面加上汇率仍处低档，2018年的吉隆坡房市的确有着积极正向的想像空间，绝对值得投资者换双球鞋实际走访吉隆坡评估进场！