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Friday, 4 May 2018

必知!马来西亚5项常见的房地产税

1.印花税 (Stamp Duty)

所谓的印花税,就是由转售物业相关的「转让文书」(或文件)所征收的,并由买方支付。当中会包括买卖合约(Sales and Purchase Agreement SNP)和转让备忘录(MOT)以及贷款相关文件。

2015年的财政预算案宣布首次购买房屋低于RM 500,000 的人民,可豁免 50% 印花税。2017年的财政预算案宣布首次购买房屋低于 RM 500,000 的人民,可获得首30万令吉的印花税豁免。这项政策从 2017 年开始,直到 2018年12月31日。

购买物业的贷款文件也征收印花税。若以贷款购买物业,你得支付贷款金额的0.5%作为印花税。

根据税务局规定,印花税的税额以物业价格较高者为准:
物业的市价
物业的售价

S&P 买卖合约印花税 Stamp Duty:
首 RM 100,000 的印花税 = 1%
接下来至 RM 500,000 的印花税 = 2%
RM 500, 000 以上的印花税 = 3%。

例子:

假设我们要购买一间 RM 335,000 的房屋,那么买卖合约的印花税
= RM 100,000 的 1% + RM 200,000 的 2% + RM 35,000 的 2%
= RM 1000 + RM 4000 + RM 700
= RM 5700 (首购族可豁免首 30 万印花税, 只需付后 3万5千的印花税)

假设我们要购买一间 RM 335,000 的房屋,贷款 RM 301,500. 那么贷款合约印花税
= RM 300,000 的 0.50% + RM 1,500 的 0.5%
= RM 1,500 + RM 7.50
= RM 1507.50 (首购族可豁免首 30 万印花税, 只需付后 1千5百的印花税)



2.消费税 (GST) — 商用物业

自2015年4月1日起,大马开始实行对商品和服务征收的6%税务,也称为消费税。而在房地产方面,当买方向一个已注册消费税的人士购买商用物业时,才需要缴付6%的消费税。

需注册消费税的商用物业业主条件如:
拥有两间或以上商用物业
拥有土地超过1英亩
拥有总值超过200万令吉的商用物业/土地(根据市价)
从所拥有的商用物业(如:租赁)赚取超过50万令吉(年度应税总额)



3.门牌税 (Cukai Taksiran/Cukai Pintu)

门牌税就是指对每个物业征收的税,用于维修民众会所、公共厕所、巴士车站、游乐场、休闲中心的公共设施等,简单来说就是要资助该物业所在的社区、城镇或城市周围的公共基础设施的维护和建设工作。当中包括的费用包括清洁维修水沟、修理道路、更换路灯等。税务可以在各地方议会部门缴交,如新山市政局(MBJB)。

至于业主该支付的门牌税数目,则是根据产业的价值作为计算基础。不同的地方政府对门牌税计算也不一样,并会以州政府和地方当局设定的年租金价值进行评估。门牌税分两期支付,分别是上半年的2月28日或29日以前,以及下半年8月31日之前。



4.土地税 (Cukai Tanah)

这税项适用于所有土地拥有者,不管是永久保有或租赁土地,都需要缴交国家州政府的年度税。当然,此税也适用于公寓类型的分层地契业主。不同的州属拥有不同的土地税率,就算同一个州内其土地税也有所不同。

根据「国家土地法」规定,所有土地税必须在每年的5月31日之前支付。个人土地拥有者可以通过网上转账直接缴付于土地与矿物局(Department of Director General of Lands and Mines),而公寓或共管公寓的业主可以交付管理机构,当管理机构搜集好付款后,将在指定日期内交给土地局。



5.产业盈利税

所有脱售房地产的业主都必须缴付产业盈利税(Real Property Gains Tax,RPGT),如果你选择在5年内出售物业,那么产业盈利税将会被强加在你售卖物业获得的应税所得中。而应税所得就是指从售屋毛利中扣除成本后(如法律费用、地产中介费、修理费用等)所剩余的利润额。

产业盈利税只有在房屋转售中有所利润的情况下才可适用,假设你没从转售中获利,例如以相同或低于购买价的价格转售,则无需支付产业盈利税。而已婚夫妇、父母及其子女,或祖父母和孙子女之间的财产转移,如果没有产生收益或损失,也可以免除产业盈利税。

依照房屋出售/脱手的年数的变化,产业盈利税税率也会随之变化。大马公民、非公民、永久居民甚至是公司机构间也有不同的税率。而每个人在转售物业时,只能获得一次物业盈利税豁免,并不适用于商用物业。

Tuesday, 1 May 2018

提公积金买屋的好处和坏处!


再穷也不能穷教育,再贫也要买间房养老,相信很多人都会非常认同这句话。因此,居者有其屋是很多人毕生的梦想!

政府有推出很多可负担房屋计划,如 PR1MA、MyHome、My First Home Scheme 等等。如果你没有足够的资金购买这些房屋,你也可以考虑提取公积金来购买房屋。

公积金的目的就是为了让会员在退休后,有一笔存款可负担退休后生活。如果提前把这些钱用来买房,那究竟值不值得呢?这里就带你一起来分析使用公积金购屋的好处和坏处。
 


提公积金买屋的好处

1. 买房子可保值
虽然目前公积金的利息算起来还是高于房贷的利息,但有一点你要知道的是,房价不停地在上涨,通膨也在上涨,而马币却一直在贬值。长远来看,你会发现你所获得的公积金利息,或许远远比不上房价的涨幅。


2. 缩短供期,节省利息
举个例子,如果你向银行贷款了RM450,000.00令吉,有效借贷利率为4.55%,如果贷款期限为35年,每月需要供款RM2,143.61,整个贷款期的利息总额是RM450,316.54。

不过,只要你有能力每月多供RM149.86,也就是RM2,293.47,贷款期就可以缩短至30年,整个贷款的利息总计RM375,650.05。跟贷款35年比较起来,共可节省RM74,666.49。

而这 RM149.86,屋主可以从公积金的第二户口中提出。


3. 提高生活品质
使用公积金来缴付房贷,可以让你在日常生活中有多余的储蓄,得以提高生活品质。



提公积金购屋的坏处

1. 削减养老金
公积金的初衷是让会员在退休后作为养老用途,而且一般上若退休后还维持相等的生活方式,公积金是不够花的。所以,除非你有其他储备金或是退休养老金,不然在提款前,必先三思。


2. 错过派息
如果要事先提一大笔公积金,你可能会错失复利。过去10年来,公积金的派息率是介于5%至6%间,所以在提款前,要从财务方面去研审:屋价的增值空间是否足以弥补错失长期的派息损失。


3. 只能从第二户头提取
公积金第一户头会保管你70%的缴纳额,而你只能提取其中一部份的公积金。如果你的第二户头存款不多,就可能需从他处融资买屋。

再融资须注意开销成本 refinancing

国行调涨利率后,其他银行虽然也会陆续跟进,但各家银行可能都会有不同的涨幅,有如之前的图表显示,不同银行有都有不同的基贷率,因此买家可趁此机会检视房贷配套是否划算。
不过,庄国辉却不鼓励产业投资者贸然再融资房贷,因折腾一番后可能没有从中争取到多高的利率优惠,但却在过程中因有不少开销支出而得不偿失。


庄国辉尤其强调,不建议动用雇员公积金的第二户口来进行再融资或其他产业投资,因买家可能要面对产业价格波动的风险,还会错失雇员公积金每年的派息回酬,最终两头不到岸。

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭则指出,再融资过程需支付的“搬家费”,包括贷款协议的律师费及印花税等。


“因此,在再融资之前,你必须确保另一家银行的房贷配套值得转投怀抱。如果你的住房贷款已接近到期日,那么建议需仔细考虑‘搬家费’,以及如何能在再融资后实现的储蓄保本。”


那如何决定再融资是否划算?

梁键铭点出,买家首先需了解当前的房贷利息配套,如果房贷的实际利率太高,那么才值得去做再融资。

“例如,我看到一些人仍在按照利率结构(例如基贷率 + xx%)缴付房贷,因此他们的房贷实际利率接近每年7%,远高于目前市面约4.5%平均水平。”


他补充,如果买家及早留意到这种差异,平时做好了充分的调查并不时审查贷款,那就有机会早日还清债务。

只要平时管理好信用评级,加上财力足够,购屋时机一直都在。

国行提供免费CCRIS报告

国行提供免费CCRIS报告
除了CTOS,民众还能通过国行提供的中央信贷参考信息系统(CCRIS)监督信贷健康水平。
国行在1月时宣布推出CCRIS线上平台(eCCRIS),让公众可随时随地浏览该网页,获取本身在国内各银行的信贷记录。
从1月19日起,全国各地的公众可通过浏览eCCRIS网站,免费获取个人的CCRIS报告,以了解过去12个月,本身向国内银行融资与摊还贷款的纪录,监督与确认信贷状况。
用户也可通过eCCRIS,直接向参与该平台的银行核对借贷与摊还贷款等资料,并更正CCRIS报告中任何不正确之处。