置产前先做功课‧多元投资降风险

置产前先做功课‧多元投资降风险


谈到投资，我们都希望手上资金，可以为自己带来更多财富，不论是为退休规划或为短期利益，从财务规划或金钱管理来说，都是合理的选择，如果有能力，投资是可行和重要的安排。

每当我们谈到投资，一般最常提出的问题主要是：“我所进行的投资，能否带给我理想回酬？”投资的最大目标，期待可观回酬，这并不为过。

谈到投资，我们都希望手上资金，可以为自己带来更多财富，不论是为退休规划或为短期利益，从财务规划或金钱管理来说，都是合理的选择，如果有能力，投资是可行和重要的安排。

在投资任何工具之前，可以进行一些研究，了解投资的层面，当然，也需要考虑不同类型的投资工具。对许多人来说，产业是普遍的投资工具，购买产业供出租、赚取租金收入，减轻分期付款负担，或是握持一段日子，待产业增值脱售，套现后进行其他规划，都是比较常见的情况。

对一般人而言，只要有能力握持产业，等于个人资产将增值，至于租金收入，则是永续被动收入，如果产业贷款分期已还清，继续出租给租客，将能辅助个人的收入来源。

假如个人能物色到低于市价的产业单位，那真的是物有所值，因为本身的自付款，相对来说，不需要比较大笔的数目。

2017年的财政预算案，政府为鼓励人民拥有房屋，推出一些奖掖措施，例如印花税的减免，在2017年1月1日至2018年12月31日购买产业的首购族，如果屋价不超过30万令吉，可享有100%的豁免优惠。

产业难短期套现

产业顾问指出，虽然投资产业风险相对较低，不过，也有其不足的地方，假如个人急需资金，需在短期间内套现未必可行。

一般来说，售卖产业需要一些时间，快则数天、慢则一年多还卖不出，这并不出奇，因此，多元化投资选项，应该是比较妥善的方式。

在今天的市场，投资工具众多，储蓄债券、互惠基金成长迅速，这类型投资风险低，不过，假如通货膨胀率比利率高，金钱的购买力将被侵蚀。

因此，个人必须对投资选项做功课，才能达到投资均衡的目标。

另一方面，产业顾问补充，目前产业市场走势缓慢，个人财力如果允许，是考虑投资的时候，在一个以买家为主的市场，投资者拥有比较多的选择，同时，拥有较大的识价能力和空间，这是不用质疑的事实。

在巴生河流域，一些基本设施发展完善的社区，是投资者锁定目标的地点，由于市场交易比较淡静，加上经济前景不大明朗，手上拥有较多房产单位的投资者，选择脱售一些单位套现，以进行其他的财务规划。

过去一年，一些转手房产的业主，决定将脱售房屋要价稍微降低，加大出售有关房屋的吸引力，对他们来说，将交易价格调低10%（假设），虽然售屋所得稍微少一些，但对于一手卖主而言，其实获利还是相当优厚的。

举个例子，20年前以25万令吉购买的排屋，如今价格可能升至70万令吉或更高水平，视房屋状况而定，如果卖主降低要价至65万令吉，自然提高其房产的出售吸引力。

趁市况淡静入手

对产业的买方来说也好，可以省下数万令吉作为装修费或是购买房屋的费用，例如买卖合约律师费、印花税，还有贷款合约律师费和印花税，这些都是一笔不小的开销。

当然，如果卖方不是急于脱售，他们也不会降低求售价格，而是选择继续抱持该房产单位，比较急于脱售产业的业主，一般是准备提升房屋的拥有，例如购买一间较大的房屋，需要套现一笔资金作为新屋的装修费，或是不准备领取太大笔的贷款，需要比较大笔的首付款，这样的情况相当普遍。

因此，产业顾问表示，不妨趁产业市况淡静时，到市场搜寻一番，也许会有不错的收获。


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星洲日报‧投资致富

掌握时机‧屋超所值

掌握时机‧屋超所值


过去我们看到，在金融危机发生期间或之后，由于市场购买力减弱，发展商为取得预期业绩，会提供产业买家优惠。例如回扣购买价、提供屋内设备（冷气机及厨房壁橱）、购买公寓的首两年内免管理与维修费，提高促销房产的吸引力。



我们购买房屋最好是物有所值，如果有额外收获更好，在房产市况偏低之际，发展商会提供奖掖或回扣，吸引买家加入购买行列。

过去我们看到，在金融危机发生期间或之后，由于市场购买力减弱，发展商为取得预期业绩，会提供产业买家优惠。例如回扣购买价、提供屋内设备（冷气机及厨房壁橱）、购买公寓的首两年内免管理与维修费，提高促销房产的吸引力。

1997／1998年亚洲金融危机、2008／2009年世界金融危机期间，产业市场放缓，产业发展商各有创意，推出吸引产业买家的奖掖配套，所提供的优惠多半与附加屋内设备、回扣购买价类似。

本地上市公司百乐园房产，在过去的一年，推出购买房产获抽奖的促销配套，当时报章上的宣传是这样：“想要赢取携伴到访世界7大奇观，并享有机票、旅费和住宿全包的机会？方法很简单，只需购买百乐园房产项目中的房产单位。”这项“世界7大奇观梦幻之旅”活动，将以抽奖方式选出幸运得主，购买30万令吉以上房产单位，就有一次抽奖机会。

市场对该项促销活动反应不错，虽然购买产业获抽奖机会已结束，不过产业投资者普遍期待今年还有类似的好康或优惠，同时也希望其他产业发展商、推出促销房产的好康配套。

高铁带动 柔周边房产

大马产业经纪公会柔佛分会主席刘道森说，隆新高铁预期在2026年完工，与目前相隔时间不到10年，在这段时间，是探讨投资柔佛州策略城市房产的机会。

他说，虽然高铁路经的城市仍未最后敲定，不过从有关方面在一些城市周边地区、陆续征用土地显示，高铁站将设在离有关城市不远的地点。

在柔佛州产业市场活跃数十年的刘道森表示，如果财力上做得到，在相关城市周边地区物色房产，是可行的投资选择，尽量在产业价格上涨之前，登上柔佛产业市场的列车，掌握买到未飞涨房产的好康良机。

他补充，在州内，价格低于50万令吉的房屋，一般的销售业绩都不错，30万至50万令吉的房屋，是最多上班族寻找的房屋。

“如果是热门地点，超出50万令吉、但不超过70万令吉的房屋，也不会面对滞销问题，一些柔佛子民在新加坡工作，他们在首府新山购买房产，扣除所需开销后，从赚取外汇的收入，在国内可以很好的消费。”

交通设施料成催化剂

除了房产单位，商业和工业产业也是可以考虑的选项，刘道森个人认为，大型基本设施如隆新高铁（HSR）、新山─新加坡快速转运系统（RTS）投入运作后，将可带动工商产业领域的发展。

“当企业界把焦点转向在大马扩展业务，将间接带动有关领域产业的成长，新的交通基本设施体系，将是柔佛州产业市场未来的催化剂。”

刘道森补充，产业买家和投资者重拾对市场的信心，展望2018年的柔佛州产业市场，预料走势将改善，惟复苏的步伐稍缓和平稳。

旅游发展 推升霹房价

霹雳州政府这些年来努力发展生态旅游，间接带动州内产业市场的发展，该州地理位置在首都吉隆坡与槟城之间，产业价格尚未飞涨至超出合理水平，州内一些二线城市的房产价格，双层排屋仍在30万令吉以内。

大马产业经纪公会霹雳州分会主席诺查曼尼说，预期在2019年完工、全长233公里的西海岸高速大道，衔接雪兰莪州丹绒加弄、霹雳州的半港和安顺。

当上述大道通车后，预料将进一步改善前往霹雳一些城市的交通便利性。在州内，市场趋势集中在价格低于30万令吉的有地房屋，华都牙也靠近端洛的综合发展计划及250英亩的银湖品牌村，将是州内另一个新地标。

诺查曼尼说，这项产业计划将在年杪之前动工，注入绿色元素概念，产业类型包括房产单位、商业单位、教育中心和休闲公园，是一个规模相当大的产业计划。

“霹雳州政府将提呈建议书，准备将邦咯岛转为免税地区，以推动该岛和周边地区的旅游发展计划。”

此外，怡保一个突出迪斯尼乐园的主题公园，已经完成一部份工程，以水上活动和300个客房的度假酒店为主，这些发展计划将推动霹雳州的经济和产业市场。

30万令吉以下房产选择多

他说，假如想在怡保或州内另外一些城市购买房屋，预算是在30万令吉以下，选择还相当多，这是投资者不可错失的房产好康良机。

从怡保前来吉隆坡中环，搭电动火车需要两个多小时，一些在首都工作的上班夫妻，家乡在怡保或金宝，如果工作时间不固定、又有小孩，会把小孩交给父母照顾。

假如他们没能在巴生河流域购买房屋，多数会选择在霹雳州购置产业，以对冲通货膨胀的压力，那里的房屋价格，以每平方尺计算，还是相当有竞争力，而且建筑面积宽敞。

离隆不远 芙蓉占优势

当首都和槟城房屋价格继续上涨，人们会把投资焦点转向怡保或芙蓉，芙蓉的优势是与吉隆坡距离不远，同时与工业和教育城的汝来距离很近。

另外，从芙蓉南下马六甲，车程在1小时左右，可以解读为：芙蓉就在马六甲和吉隆坡之间，每平方尺房产价格比吉隆坡和马六甲较便宜。

家乡在芙蓉，不过在首都上班或在吉隆坡、八打灵再也大专上课的学生，基于巴生河流域房屋价格、租金昂贵，搭电动火车来往雪隆与芙蓉之间，这样的例子相当多。

假如车程在一个小时以内，搭公共交通前来首都上班，其实并不比在八打灵再也、首邦市居住，早上开车、塞车前往首都上班辛苦。


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星洲日报‧投资致富

购屋要避开

购屋要避开……


在购买房产的过程中，不论是投资还是自住购屋，多数人都讲求房屋的格局，例如光线是否充足、通风是否理想等要素；不过，有几款房屋若能避开就尽量避开，比方说路冲屋、开窗就直望坟墓、紧邻噪音量大的高架捷运房屋等。

在购买房产的过程中，不论是投资还是自住购屋，多数人都讲求房屋的格局，例如光线是否充足、通风是否理想等要素；不过，有几款房屋若能避开就尽量避开，比方说路冲屋、开窗就直望坟墓、紧邻噪音量大的高架捷运房屋等。

以下将这类型房屋的利弊得失分析给大家分享，做为购买此类产品时的建议与参考。

1.避开路冲屋
风水专家多数认为，位于大路冲的房子风水不好，若为商家行号，则会经营得非常艰辛；若为住家，则家中成员更会频频出状况最好能避就避，能不买就不买。

暂且不论这种说法是否会成真，然而，对这些住在大路冲里的住家或办公人员来说，开窗看见的不是美景，而是一辆对着住宅直冲而来的车子，这种感觉肯定不会太好，房子自然不受大众欢迎，因此无论是购买意愿、或是增值空间都会比较低。

2.避开不点交拍卖屋
大部份不点交的法拍屋都还有租赁关系，也就是购屋含有承租的房客，民众在标到房子前，只知道该拍卖屋内有租客，至于是何种类型的租赁关系，必须等到取得转移权益证明书后才知晓，万一有黑道介入，恐怕不但要不到房子，还惹上一堆麻烦的问题，所以能不碰还是不碰为妙。

3.避开视觉障碍屋
这里所说的视觉障碍屋是：开窗近距离可看见福地的房子，周遭的房屋不但不易转手，且距离远近与心理感受更是一大考验，买屋前最好先评估自住与未来转手问题。

4.避开捷运高架旁屋
紧邻高架捷运旁的房屋，会出现捷运振动及噪音的问题，即便是装了双层隔音窗，常住此处仍会受到不小的干扰，最好避免距离捷运高架15公尺以内的房屋，不需要花大笔资金购买这类房屋。

5.避开靠近殡仪馆、火葬场屋
殡仪馆、火葬场是属于偏阴的地段，很少人会想与它们为邻，周边的房价与其他房价比较，一般至少低20至30%，不过，还是乏人问津。从风水角度来说，除非八字够硬，否则还是少碰靠近这类设施的房屋。

除了上述5项之外，其他能避就避的设施包括：机场、变电站、高压电塔、加油站、寺庙、骨灰塔及垃圾场等。

现在房屋价格动辄数十至百万令吉，千万不要勉强自己购买附近存在不理想设施的房子，不但自住不安稳，未来转手也不容易，如果滞销及房价暴跌，那么将会得不偿失。


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星洲日报‧投资致富

大专院校邻近买屋策略

大专院校邻近买屋策略

在大学或高等学府院校附近的房产，一般需求炙手可热，这是许多国家大城市的现象，一位市场专家曾经说过，如果希望某个城市的产业市场有活力，能在大学或学院不远的地点，比方说5公里以内的范围，推出产业发展计划，例如兴建公寓房产，一般不会面对滞销或租不出的问题。

在大学或高等学府院校附近的房产，一般需求炙手可热，这是许多国家大城市的现象，一位市场专家曾经说过，如果希望某个城市的产业市场有活力，能在大学或学院不远的地点，比方说5公里以内的范围，推出产业发展计划，例如兴建公寓房产，一般不会面对滞销或租不出的问题。

或者转换另一个方式来说，假如希望一些房产计划能卖得很好，在可行的情况下，探讨在附近建一所学院，提供更多年轻人高等教育，也带动当地的产业发展。

一些土地较小的州属，或是人口密集的城市，大学或学院附近的排屋或公寓，每到开学之前，都会有许多学生前来租房，特别是一些未附有宿舍供应的私立学院，以及只优先给第一年新生的政府大学，情况更是明显。

学生较青睐公寓

以房产类型来看，学生会比较倾向于公寓，主要是公寓有保安、照顾公寓内外周边卫生的服务，一些公寓甚至设有洗衣店、小型便利商店，给予住户或租户更多便利。

因此，学院附近公寓的转手价，或是租金都保持坚稳，因为需求普遍维持在可期水平，由于这个缘故，一些发展商在发展教育事业，兴建私立学院大学期间或之后，也会在学院附近兴建公寓，以出租方式经营，协助学生解决住宿问题，同时，也可以招收更多新生。

除了不愁房子租不出，周边饮食业或其他商店，例如便利店、洗衣店、生意也获得带动，每到晚间、周末或假日，饮食中心高朋满座，展现一片兴旺的情景。

不推荐郊区大学附近

不过，话说回来，位于郊区的大学，由于地大、宿舍单位多，普遍提供学生足够住宿，如果是这种情况，一般在大学附近，也不会有较多的公寓供应，当然，论投资就不需将这些地区考虑在内。

严格来说，假如准备投资学生房产，比较热门的地区是巴生河流域，在这个流域，包括吉隆坡、八打灵再也、首邦市及白沙罗等地。

再来是槟城、马六甲、新山、怡保、金宝及汝莱，投资房产的价格，几乎超出可负担水平，业者认为，既然表明是投资房产，自然附带投资价值，必须付出更高代价。

在我国，投资房产的管理有待改善，假如由专人管理，并且是标准化守则，同时，呈现专业管理水准，那么，除了能提升本地的投资房产质量，也让投资者取得理想投资回酬。

许多时候，房产投资者的顾虑是：本身住处与产业所在位置有一段距离，无法兼顾产业，若租户有需要协助，不可能在最快时间到现场，因此，多半会选择放弃投资。

假如房产专业管理让投资者满意，相信投资房产的发展会更全面，进而可以解决一些地区或产业计划的滞销问题。


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星洲日报‧投资致富

地库有限．高楼产业成主流

地库有限．高楼产业成主流

对产业发展商来说，2017年是忙碌的一年，虽然市况偏软，可是，推出的产业计划比2016年稍多，总共有43个，2016年则有32个，增加了11个计划，增幅为34%。

对产业发展商来说，2017年是忙碌的一年，虽然市况偏软，可是，推出的产业计划比2016年稍多，总共有43个，2016年则有32个，增加了11个计划，增幅为34%。

由于市区地库资源有限，2016年、2017年的发展计划都是分层、高楼产业，根据统计，2017年推出的产业计划，将为吉隆坡住宅产业计划新增3万1788个单位，比2016年的2万3805个单位多33%。

去年每月至少推2新计划在过去的一年，服务公寓与住宅是吉隆坡产业发展商兴建单位数目最多的产业类型，2017年的43个计划中，21个是分层产业，在2016年的32个，有20个是分层产业，接下来是共管公寓、有17个，然后是公寓或组屋，以及2个小型办公住宅计划。

2017年8和9月是产业市场最活跃的月份，9月推出6个计划、8月则有5个，接近2016年3月的水平，不过，这两年表现最理想的月份是10月，共推出7个产业计划。

2017年产业发展计划步伐稳健，每月至少推行两个新的计划。

另外，产业单位的面积，建筑面积在801至1000平方尺、1001至1200平方尺比较普遍，2017年多数的产业计划（43个中的27个），建筑面积在这个尺寸之间。

除此之外就是601至800平方尺，共有24个产业计划的公寓，建筑面积在这尺寸之间，还有面积更小的单位（少过600平方尺），拥有较大市占率，2016年只有一个产业计划，是建筑面积较小的单位，2017年则有5个。

整体来说，2017年的产业计划售价较高，在43个产业计划中，有21个（49%）的售价在80万1000至100万令吉，另外21个产业计划的售价超过100万令吉，在2016年，有更多计划（32个之中的20个）售价超过100万令吉。

不过，吉隆坡推出的新产业计划，价格围绕在每平方尺500至750令吉之间，有17个产业计划（33%）的售价在这一水平，在2016年则是32个计划中的14个或37%，售价在这个水平。

产业计划，以及每平方尺750至1000令吉的房产，各有11个计划，只有4个产业计划以每平方尺1500令吉出售，这趋势与2016年相反，那年有12个计划的价格超出这水平。

在地点方面，市场焦点从人口稠密的热点，例如市中心和满家乐转移至甲洞，2017年有7个产业发展计划，2016年有3个。

最低每平方尺370令吉其他让产业投资者有购兴的地区是：武吉加里尔和蕉赖，一些已发展起来的地区分别是吉隆坡中环和旺沙玛朱，分别推出两个产业计划。

此外，吉隆坡郊外岭的产业，是吉隆坡范围内，最可负担的发展计划，每平方尺售价在270至300令吉之间，接下来是南沙叻区（产业计划、售价在370至400令吉之间）。

在甲洞的7个产业计划，每平方尺售价在370至850令吉之间，这些产业计划适合年轻的上班族、或寻求靠近吉隆坡、出入交通便利的年轻夫妇。

面积变小售价调低

另一方面，价格较高的产业计划，主要位于发展完善、衔接交通便利的地区，位于苏丹依斯迈的产业计划，每平方尺售价在1400至1600令吉之间，吉隆坡中环的两项计划，每平方尺价格在1200至1400令吉之间，还有位于金地花园的一个产业计划，每平方尺售价在1100至1600令吉之间。

2017年推出市场产业计划不减，反映发展商规划好的产业，迫切需要推出市场的心意，避免产业市场走势进一步下跌，更不利于他们将产业计划推出。

无论如何，发展商意识到市场对高价房产需求减低，调整建筑格局，兴建较小面积、调低价格的单位。

可是，增加推出新房产计划，将导致未出售房产单位增加，这可从市况偏弱反映出来。不过，小面积单位取得不错销售业绩，显示市场在自行调整、配合现有市况步伐，不会出现崩跌风险。

资料参考：亨利行产业顾问公司报告


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星洲日报／投资致富

第一间屋自住或投资？

第一间屋自住或投资？


年轻人在社会上工作了一段日子，假如仍在租房或是与父母同住，在年度的老同学聚会，经常会被问及：“你买房了吗？”“是否等买了房屋才结婚？”等问题。

年轻人在社会上工作了一段日子，假如仍在租房或是与父母同住，在年度的老同学聚会，经常会被问及：“你买房了吗？”“是否等买了房屋才结婚？”等问题。

随着拥屋计划的不易，预料这些新的问候语将日益普遍，当前，房屋价格未明显下跌，一些地区甚至继续走高，在手上现金有限的情况下，加上有车贷等供期负担，年轻人想要购买房屋的确不容易。

由于资金有限，许多人会有这样的问题：“第一间房子应该买来自住，还是投资的房子比较好？”

许多第一次购买房屋的年轻人都有这样的疑问，因为多数的人认为：“自时，如果考虑自住，一般会选择靠近工作的地点、基本设施，以及和学校的距离。

假设纯粹是投资，在购买之前，可能会有不同的考量，不过，两者之间其实也可以兼顾，最主要是检视本身的“机会成本”。

检视“机会成本”兼顾自住投资

年轻人假如购买房屋不是自住，那是因为家里长辈的房屋有足够的房间可以先住，或者基于工作地点的关系，暂时住在家里。

在这种情况下，“机会成本”是零，如果在有房居住的过度期，而且想购买房屋，可以不用急于购买自住房屋，而是购买一间房屋供出租，由租金收入帮补贷款分期。

另外一种情况，假如需要在外租房，才有个住宿的地方，一个月的房租是500令吉或更高，就以500令吉作为预算基础，在能力许可的情况下，再加1000令吉，意即拥有1500令吉，其实，已经有能力偿还每月的分期付款。

在这种情况下，就可以先购买自住的房屋，因为每月需要支付租金，等于是一笔“机会成本”，当然，贷款也需要面对每月的分期付款、利息等开销，只是，在有能力的情况下，定期、定额支付房贷分期，最终将可拥有一间属于自己的房屋。

产业增值可屋换屋

一个人拥有资产之后，可以用来再融资其他投资，假如产业有增值，还可以用来转换一间较大的房屋，应付家庭成员增加的需求。

不论是自住或投资房产，最好是能选一间自己目前或日后愿意居住的房屋，这不只在持有期间容易出租，在未来想要出售时，才有买方看上你的房屋。

另外，即使是自住房屋，也要评估区域的建设、增值的潜力，至于投资，还要评估各方面基本设施是否完善，这样在物色租户时才能得心应手，同时，也可以敲定租金较好的租约。


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星洲日报／投资致富

必知！马来西亚5项常见的房地产税

1.印花税 (Stamp Duty)

所谓的印花税，就是由转售物业相关的「转让文书」（或文件）所征收的，并由买方支付。当中会包括买卖合约（Sales and Purchase Agreement SNP）和转让备忘录（MOT）以及贷款相关文件。

2015年的财政预算案宣布首次购买房屋低于RM 500,000 的人民，可豁免 50% 印花税。2017年的财政预算案宣布首次购买房屋低于 RM 500,000 的人民，可获得首30万令吉的印花税豁免。这项政策从 2017 年开始，直到 2018年12月31日。

购买物业的贷款文件也征收印花税。若以贷款购买物业，你得支付贷款金额的0.5%作为印花税。

根据税务局规定，印花税的税额以物业价格较高者为准：
物业的市价
物业的售价

S&P 买卖合约印花税 Stamp Duty:
首 RM 100,000 的印花税 = 1%
接下来至 RM 500,000 的印花税 = 2%
RM 500, 000 以上的印花税 = 3%。

例子：

假设我们要购买一间 RM 335,000 的房屋，那么买卖合约的印花税
= RM 100,000 的 1% + RM 200,000 的 2% + RM 35,000 的 2%
= RM 1000 + RM 4000 + RM 700
= RM 5700 (首购族可豁免首 30 万印花税, 只需付后 3万5千的印花税)

假设我们要购买一间 RM 335,000 的房屋，贷款 RM 301,500. 那么贷款合约印花税
= RM 300,000 的 0.50% + RM 1,500 的 0.5%
= RM 1,500 + RM 7.50
= RM 1507.50 (首购族可豁免首 30 万印花税, 只需付后 1千5百的印花税)



2.消费税 (GST) — 商用物业

自2015年4月1日起，大马开始实行对商品和服务征收的6%税务，也称为消费税。而在房地产方面，当买方向一个已注册消费税的人士购买商用物业时，才需要缴付6%的消费税。

需注册消费税的商用物业业主条件如：
拥有两间或以上商用物业
拥有土地超过1英亩
拥有总值超过200万令吉的商用物业/土地（根据市价）
从所拥有的商用物业（如：租赁）赚取超过50万令吉（年度应税总额）



3.门牌税 (Cukai Taksiran/Cukai Pintu)

门牌税就是指对每个物业征收的税，用于维修民众会所、公共厕所、巴士车站、游乐场、休闲中心的公共设施等，简单来说就是要资助该物业所在的社区、城镇或城市周围的公共基础设施的维护和建设工作。当中包括的费用包括清洁维修水沟、修理道路、更换路灯等。税务可以在各地方议会部门缴交，如新山市政局（MBJB）。

至于业主该支付的门牌税数目，则是根据产业的价值作为计算基础。不同的地方政府对门牌税计算也不一样，并会以州政府和地方当局设定的年租金价值进行评估。门牌税分两期支付，分别是上半年的2月28日或29日以前，以及下半年8月31日之前。



4.土地税 (Cukai Tanah)

这税项适用于所有土地拥有者，不管是永久保有或租赁土地，都需要缴交国家州政府的年度税。当然，此税也适用于公寓类型的分层地契业主。不同的州属拥有不同的土地税率，就算同一个州内其土地税也有所不同。

根据「国家土地法」规定，所有土地税必须在每年的5月31日之前支付。个人土地拥有者可以通过网上转账直接缴付于土地与矿物局（Department of Director General of Lands and Mines），而公寓或共管公寓的业主可以交付管理机构，当管理机构搜集好付款后，将在指定日期内交给土地局。



5.产业盈利税

所有脱售房地产的业主都必须缴付产业盈利税（Real Property Gains Tax，RPGT），如果你选择在5年内出售物业，那么产业盈利税将会被强加在你售卖物业获得的应税所得中。而应税所得就是指从售屋毛利中扣除成本后（如法律费用、地产中介费、修理费用等）所剩余的利润额。

产业盈利税只有在房屋转售中有所利润的情况下才可适用，假设你没从转售中获利，例如以相同或低于购买价的价格转售，则无需支付产业盈利税。而已婚夫妇、父母及其子女，或祖父母和孙子女之间的财产转移，如果没有产生收益或损失，也可以免除产业盈利税。

依照房屋出售/脱手的年数的变化，产业盈利税税率也会随之变化。大马公民、非公民、永久居民甚至是公司机构间也有不同的税率。而每个人在转售物业时，只能获得一次物业盈利税豁免，并不适用于商用物业。

為什麼屋子應該越年輕買越好

屋子應該越年輕買越好，為什麼？

房子不管你幾時買都是貴的。房子的價格只會一直漲價，從來沒有下降。
年輕負擔小。年輕人，尤其是20至30歲的年輕人並沒有多大的經濟負擔，在這年紀的年輕人父母大多還能工作。

錢一直都在貶值。錢一直在貶值，這是大家都認同的，所以你現在用20萬買一棟樓，5年後可能你就需要使用25萬來買了。

年紀越大越難買房子。年紀越大，越難申請到貸款，你試想哪間銀行願意貸款給一個即將退休的人？

大马政府推出了一系列惠民房屋计划

一个马来西亚人民房屋计划（PR1MA）
价格：10万至40万令吉之间
年龄：满21岁以上
工作资历：不限
月收入：家庭收入介于2500令吉至10000令吉
已拥有房屋上限：1
备注：以抽签方式取得
申请网站：https://register.pr1ma.my/Account/Register

我的第一房屋计划Skim Rumah Pertamaku (SRP)
价格：10万至40万令吉之间
年龄：年龄不超过35岁
工作资历：不限
月收入：不超过RM5000或家庭月收入不超过RM10000
已拥有房屋上限：0
备注：
i)贷款不超过35年，或根据贷款者的年龄不超过65岁
ii) 年轻人可以向相关银行借贷高达100%，而无需缴付10%的头期。
申请方法：到相关的银行询问及申请贷款
一个大马亲民房屋计划（PMR1M)
价格：4万5千令吉（政府补贴2万令吉）
年龄：18-65岁
工作资历：不限
月收入：3000令吉以下
已拥有房屋上限：0
备注：
i)没有任何房屋，却拥有土地或适合地段的公民申请。
ii) 拥有3间房间及两间浴室，宽1000平方尺，符合地方政府及统一建筑条例的规格。
申请网站：http://spnb.com.my/my/muat-turun-borang-rmr-diberikan-secara-percuma/


理想家居房屋计划（Rumah Idaman)
价格：
i) 25万令吉以下（独立式洋房）
ii) 10万令吉以下 (半独立式洋房)
iii) 8万令吉以下 (排屋)
年龄：不限
工作资历： 不限
月收入：RM4000 - RM10,000。
已拥有房屋上限：-
备注：-
申请网站：http://58.26.15.107/rmm/borang.asp


私人界可负担房屋计划 （Skim Perumahan Mampu Milik Swasta）
价格：8万至250万令吉之间
年龄：18岁以上
工作资历： 不限
月收入：RM 3000 - RM 6000
已拥有房屋上限: 0
备注：援助金最多是RM30,000
申请网站：http://myhome.kpkt.gov.my/myhome/home

其他相关房屋计划：
- 我的雪兰莪房屋计划（Rumah Selangorku）
http://ehartanah.lphs.gov.my/lphs/
- RUMAWIP 房屋计划

你的收入适合购买什么房子？

列表显示何为可承担的房贷

第一，在向银行申请贷款前，你要考虑自己的收入/家庭的收入是否符合银行的最低贷款要求。第二，你符合银行的贷款最低要求后，你每个月扣除房贷后，你还剩多少钱？所剩的那些钱是否够你应付一个月的生活开销。 

如果你在这2个问题，有其中一个是不符合或者No的话，那么你就必须考虑购买房子是否是你迈向破产之路。以下的列表显示何为可承担的房贷。

如果你想购买的房子房价是RM 100k的话，那么扣除了10%的头期，你还需想银行贷款RM 90k。银行的最高贷款期为30年，银行利息为5.1%。假设你的收入是RM 2000，那你每个月最少都得拿出RM 489来还房贷。这个计算法是还未纳入你其他的生活负担，如其他贷款。

专家：年轻人买屋子要「这样」买！不然一定后悔！

说到买房子，眼看房价越攀越高，无壳一族的一定很心急。想慢慢思考，又怕耽误了时间；想赶快进场，又怕碰壁。说真的，买房这回事，一定不能急，一急就会乱；更重要的是；下订前，先看清楚前人走过的路，别再误闯盲点。 

建议1：等跌价？

机会渺茫 很多人会说，现在房价太高了，等一等吧！但邝保罗却一再强调，只要买对地点，房价并不会下跌。「基本上，靠近市中心或是中心外围地区的价格，普遍都不会下降，就好比蕉赖、蒲种、白沙罗一带，这些年来价钱几乎都没有下降。」他指出，只有很少数的偏远地区，价钱的涨幅则比较慢，也不会太高。

建议2：太远了？

或可升值 何志富指出，很多人买房时都存有一个错区的观念，就是脑子已设定这个地方很远的刻板印象。大道缩减城市距离。但他认为，现在交通发达，很多大道都可以通往雪隆地区各个城镇，甚至去到邻近的州属。「而且，高速大道的便利性也已经逐步在完善中，在高速大道通行后也缩短了城市间的距离。」然而，还是有很多人在听到布城（Putrajaya）、赛柏再也（Cyberjaya）、加影（Kajang）等较偏远地区时，刻板印象就是「远」，于是，就不会考虑在这些地点购买房子。 「买房子要预见该地区长远发展的潜能，必须在该地繁荣前购买，而不是等到开发之后才买，这样才能够跑赢市场。」 

建议3：快又准？

急会坏好事 对于买房，大家都应该有买房的规划，但必须视个人的负担能力才决定是否买得起。「若真的要买房子，建议在薪水达到5000令吉之后才考虑，不然会因为房贷压力而把自己压得喘不过气来。」不要急着买房子，要不然买错了，会被伤得伤痕累累，毕竟房子是高单价商品，不能说买错再买。 

建议4：大又豪？

肯定惨了自己 房子又大又豪，谁都想要，只要俗语说的好：「头不够大，就别戴那麽大顶帽。」购屋者务必准时交房贷，只要拖欠3期，银行就查封屋子。「所以，千万别买自己能力以外的房子，更不要因为买房子，而让自己每个月刚刚好或出现入不敷出的生活。」 

建议5：平靓正？

便宜未必好 一样的价钱，但可买到不同的地点、房屋类型的屋子，就看你个人的需求而选择。不要掉入价格的陷阱，买得太偏远，每天过着早出晚归及赛车的生活。「 千万不要因为价格便宜就买，很多人会忽略计算通勤时间、交通费用及精神消耗；换算起来，每个月的汽油费用、上下班的通车时间还有我们的精神状态，都是无形的价值。」他认为，与其每天早出晚归及塞车，不如选择比较靠近的地区，虽然贵一点，但至少生活品质也比较好一些，也不会因为塞车而导致心情烦躁，变得焦虑，影响健康。 

建议6：不需要就不买？

可收租赚钱 买房子并不一定要自住，但很多人在买了房子后，都会有一定要住进去的想法。若房子的地点不靠近工作地点，可选择出租，把租金用作交付贷款，然后在公司附近租房间，也能够有较好的生活品质。将房间出租，还可以减轻贷款压力。 

建议7：没头期？

最好合资买 倘若一个人的贷款压力大，建议可以合资买房。「刚踏入社会的年轻人不会想马上买房子，一般都会先买车子，这是他们比较迫切需要的。」 而且，车贷加上生活费、休閒娱乐费后，薪水已所剩无几，且有些年轻人会觉得每个月200令吉到300令吉存款，要存到足够缴付头期款需要好几年，因此产业对他们来说是遥不可及的事情。 因此，建议社会新鲜人，与人合资买房，感情已稳定的也可和未来的另一半合资购买。「当然，也有另一种情况就是父母帮忙支付头期款，否则30岁以下的年轻人真的不要轻易有买房的念头。」 

总结： 存款数字总是永远追不上房价上涨的速度，很多人都有这样的迷失，就是要买就买大的想法；但房子大，价钱也一样「大」。 邝保罗建议，没有足够现金者，可先从小屋开始买起，等经济条件再好一些，在换大一点的房子。」 「计划买房子的朋友，请先了解自己的需求，包括可负担的房价、房子大小，才来寻找适合的地点及发展项目。」

提公积金买屋的好处和坏处！

再穷也不能穷教育，再贫也要买间房养老，相信很多人都会非常认同这句话。因此，居者有其屋是很多人毕生的梦想！

政府有推出很多可负担房屋计划，如 PR1MA、MyHome、My First Home Scheme 等等。如果你没有足够的资金购买这些房屋，你也可以考虑提取公积金来购买房屋。

公积金的目的就是为了让会员在退休后，有一笔存款可负担退休后生活。如果提前把这些钱用来买房，那究竟值不值得呢？这里就带你一起来分析使用公积金购屋的好处和坏处。
 

提公积金买屋的好处

1. 买房子可保值
虽然目前公积金的利息算起来还是高于房贷的利息，但有一点你要知道的是，房价不停地在上涨，通膨也在上涨，而马币却一直在贬值。长远来看，你会发现你所获得的公积金利息，或许远远比不上房价的涨幅。


2. 缩短供期，节省利息
举个例子，如果你向银行贷款了RM450,000.00令吉，有效借贷利率为4.55%，如果贷款期限为35年，每月需要供款RM2,143.61，整个贷款期的利息总额是RM450,316.54。

不过，只要你有能力每月多供RM149.86，也就是RM2,293.47，贷款期就可以缩短至30年，整个贷款的利息总计RM375,650.05。跟贷款35年比较起来，共可节省RM74,666.49。

而这 RM149.86，屋主可以从公积金的第二户口中提出。


3. 提高生活品质
使用公积金来缴付房贷，可以让你在日常生活中有多余的储蓄，得以提高生活品质。



提公积金购屋的坏处

1. 削减养老金
公积金的初衷是让会员在退休后作为养老用途，而且一般上若退休后还维持相等的生活方式，公积金是不够花的。所以，除非你有其他储备金或是退休养老金，不然在提款前，必先三思。


2. 错过派息
如果要事先提一大笔公积金，你可能会错失复利。过去10年来，公积金的派息率是介于5%至6%间，所以在提款前，要从财务方面去研审：屋价的增值空间是否足以弥补错失长期的派息损失。


3. 只能从第二户头提取
公积金第一户头会保管你70%的缴纳额，而你只能提取其中一部份的公积金。如果你的第二户头存款不多，就可能需从他处融资买屋。

买房子的程序及费用

买房子的程序
1) 给定金
2) 申请贷款 (可以同时申请数家银行)
3) 贷款批准，拿 Offer Letter
4) 签买卖合约 (Sales & Purchase Agreement, S&P)，给10%的钱
如果10%要用EPF来给，跟发展商商量期限，最好是白纸黑字，然后用 S&P 和 Offer Letter 去EPF申请

5) 签贷款合约 (Loan Agreement)
6) 等屋子建到一定进度，发展商就会出信收钱了，如果借90%，就等银行出钱给发展商。通常发展商会给14天或21天的时间


买房子的费用
买房子需缴付两种费用：买卖合同的费用及贷款合同的费用。每种费用都包含律师费及印花税。

买卖合同 (Sales & Purchase Agreement, S&P)

买卖合同的费用是以屋价计算


律师费 (买卖合同)
首 RM 150,000 = 1.0% (最少费用 RM 300)
接下来的 RM 850,000 = 0.7%
接下来的 RM 2,000,000 = 0.6%
接下来的 RM 2,000,000 = 0.5%
接下来的 RM 2,500,000 = 0.4%
超过 RM 7,500,000 = 可商讨 (不超过 0.4%)

印花税 (买卖合同)
首 RM 100,000 = 1%
接下来的 RM 400,000 = 2%
超过 RM 500,000 = 3%

贷款合同 (Loan Agreement)
贷款合同的费用是以贷款数额计算


律师费 (贷款合同)
首 RM 150,000 = 1.0% (最少费用 RM 300)
接下来的 RM 850,000 = 0.7%
接下来的 RM 2,000,000 = 0.6%
接下来的 RM 2,000,000 = 0.5%
接下来的 RM 2,500,000 = 0.4%
超过 RM 7,500,000 = 可商讨 ( 不超过 0.4%)

印花税 (贷款合同)
0.5%

freehold or leasehold??

针对买新房子而言，要freehold 不要leasehold 是年长一代的想法。因为以前买房子不容易，也没有很多银行贷款，而且长辈的思想都偏向把产业传中接代。所以喜欢 freehold 是理所当然的。

但现代人较注重提高自己生活品质，买房子会先考虑住的舒适，比起留给孩子当遗产来的重要。现代人不会买第一间家就决定这间就是自己养老的房子，因为说不定到十多年后要求就变了。投资者也明白产业只是一种用来保值或赚钱的工具，只要它增值空间大，freehold 与 leasehold 只不过是一种 selling point 而已。短期内没有很实在的影响产业价格。


如果你想买的产业是 freehold, 那就最完美了。但是如果它是 leasehold, 那你要考量的地方究竟有哪些？

首先你要知道，freehold 没有绝对：

- 当政府需要发展时，你手上的freehold 也可以会被收回。Ampang Park Shopping Mall 是最近的例子，被收购建 MRT 了。

- 就算是永久地契，但如果你的房子因为常年失修或已经老化已不适合居住，政府也有权力收回你的地来做重建。

- 同样规范和规格的房子，freehold 会比 leasehold 的来的贵，价格甚至会差至20%（非正式统计）。


同样的，leasehold 也有它的弱点：

- 当leasehold 需要转名 / 二手买卖时，它会比 freehold 来的久，一般会在半年至一年这样。

- 排除所有方面的影响，如果只针对freehold 于leasehold 的分别，20-30年后的leasehold 房子会升值慢过 freehold，因为市场对旧的 leasehold 需求减少。

- 要买二手 leasehold 剩余50年或更低会很难申请到银行的房屋贷款。


如果是99年 leasehold 的新房子，要买基本上没有问题。因为它的负面影响不会在头个10年到20年出现。如果你不打算收一辈子的话，就没问题。但如果你想买二手旧 leasehold 产业的话，那就要搞清楚事后工作哟。不是所有的 leasehold 都是99年，有些可是30年的都有。


结论
在买新的房地产时，你需留意的事有很多。不要被困在 leasehold 和 freehold 的分别。不妨想想其它更加值得考量的反面 （如增值的潜能或居住的安全性等等）。又或者拿着 leasehold 这个 “弱点” 向发展商要求多一些折扣或家具电器来的实际吧~

国行提供免费CCRIS报告

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除了CTOS，民众还能通过国行提供的中央信贷参考信息系统（CCRIS）监督信贷健康水平。

国行在1月时宣布推出CCRIS线上平台（eCCRIS），让公众可随时随地浏览该网页，获取本身在国内各银行的信贷记录。

从1月19日起，全国各地的公众可通过浏览eCCRIS网站，免费获取个人的CCRIS报告，以了解过去12个月，本身向国内银行融资与摊还贷款的纪录，监督与确认信贷状况。

用户也可通过eCCRIS，直接向参与该平台的银行核对借贷与摊还贷款等资料，并更正CCRIS报告中任何不正确之处。