Friday 4 May 2018

必知!马来西亚5项常见的房地产税

1.印花税 (Stamp Duty)

所谓的印花税,就是由转售物业相关的「转让文书」(或文件)所征收的,并由买方支付。当中会包括买卖合约(Sales and Purchase Agreement SNP)和转让备忘录(MOT)以及贷款相关文件。

2015年的财政预算案宣布首次购买房屋低于RM 500,000 的人民,可豁免 50% 印花税。2017年的财政预算案宣布首次购买房屋低于 RM 500,000 的人民,可获得首30万令吉的印花税豁免。这项政策从 2017 年开始,直到 2018年12月31日。

购买物业的贷款文件也征收印花税。若以贷款购买物业,你得支付贷款金额的0.5%作为印花税。

根据税务局规定,印花税的税额以物业价格较高者为准:
物业的市价
物业的售价

S&P 买卖合约印花税 Stamp Duty:
首 RM 100,000 的印花税 = 1%
接下来至 RM 500,000 的印花税 = 2%
RM 500, 000 以上的印花税 = 3%。

例子:

假设我们要购买一间 RM 335,000 的房屋,那么买卖合约的印花税
= RM 100,000 的 1% + RM 200,000 的 2% + RM 35,000 的 2%
= RM 1000 + RM 4000 + RM 700
= RM 5700 (首购族可豁免首 30 万印花税, 只需付后 3万5千的印花税)

假设我们要购买一间 RM 335,000 的房屋,贷款 RM 301,500. 那么贷款合约印花税
= RM 300,000 的 0.50% + RM 1,500 的 0.5%
= RM 1,500 + RM 7.50
= RM 1507.50 (首购族可豁免首 30 万印花税, 只需付后 1千5百的印花税)



2.消费税 (GST) — 商用物业

自2015年4月1日起,大马开始实行对商品和服务征收的6%税务,也称为消费税。而在房地产方面,当买方向一个已注册消费税的人士购买商用物业时,才需要缴付6%的消费税。

需注册消费税的商用物业业主条件如:
拥有两间或以上商用物业
拥有土地超过1英亩
拥有总值超过200万令吉的商用物业/土地(根据市价)
从所拥有的商用物业(如:租赁)赚取超过50万令吉(年度应税总额)



3.门牌税 (Cukai Taksiran/Cukai Pintu)

门牌税就是指对每个物业征收的税,用于维修民众会所、公共厕所、巴士车站、游乐场、休闲中心的公共设施等,简单来说就是要资助该物业所在的社区、城镇或城市周围的公共基础设施的维护和建设工作。当中包括的费用包括清洁维修水沟、修理道路、更换路灯等。税务可以在各地方议会部门缴交,如新山市政局(MBJB)。

至于业主该支付的门牌税数目,则是根据产业的价值作为计算基础。不同的地方政府对门牌税计算也不一样,并会以州政府和地方当局设定的年租金价值进行评估。门牌税分两期支付,分别是上半年的2月28日或29日以前,以及下半年8月31日之前。



4.土地税 (Cukai Tanah)

这税项适用于所有土地拥有者,不管是永久保有或租赁土地,都需要缴交国家州政府的年度税。当然,此税也适用于公寓类型的分层地契业主。不同的州属拥有不同的土地税率,就算同一个州内其土地税也有所不同。

根据「国家土地法」规定,所有土地税必须在每年的5月31日之前支付。个人土地拥有者可以通过网上转账直接缴付于土地与矿物局(Department of Director General of Lands and Mines),而公寓或共管公寓的业主可以交付管理机构,当管理机构搜集好付款后,将在指定日期内交给土地局。



5.产业盈利税

所有脱售房地产的业主都必须缴付产业盈利税(Real Property Gains Tax,RPGT),如果你选择在5年内出售物业,那么产业盈利税将会被强加在你售卖物业获得的应税所得中。而应税所得就是指从售屋毛利中扣除成本后(如法律费用、地产中介费、修理费用等)所剩余的利润额。

产业盈利税只有在房屋转售中有所利润的情况下才可适用,假设你没从转售中获利,例如以相同或低于购买价的价格转售,则无需支付产业盈利税。而已婚夫妇、父母及其子女,或祖父母和孙子女之间的财产转移,如果没有产生收益或损失,也可以免除产业盈利税。

依照房屋出售/脱手的年数的变化,产业盈利税税率也会随之变化。大马公民、非公民、永久居民甚至是公司机构间也有不同的税率。而每个人在转售物业时,只能获得一次物业盈利税豁免,并不适用于商用物业。

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