PDI Design & Associates有限公司执行伙伴Dato Su Cheng:买地产要动脑筋,不要靠感觉

你还记得20岁那一年，你正在做什么吗？PDI design & associates有限公司执行伙伴Dato Su Cheng在20岁那年开始了第一项房产投资计划，经过多年来在投资上的跌跌撞撞，也累积了属于自己的一套投资经。他说：房产投资必须动脑筋，而不是靠感觉或靠眼睛看，才能够从中获利。





20岁那一年，因为爸爸给的一封几千块大红包，开启了Dato Su Cheng在房地产投资的那一扇门。因受家里做生意的影响，Dato Su Cheng从小在耳濡目染的情况下，默默许下日后要当一名企业家的梦想。而爸爸给的这一个大红包，就成为了他开始房地产投资的第一笔资金，在鸿图园（Kuchai Lama）Brem Park买下第一个产业。


“当时年纪轻轻，胆子也比较大，就拿着红包钱以及自己的储蓄，买下第一间公寓。那时候我还在念书，因为担心无法偿还贷款，在公寓还未完工的时候，就找了一群朋友帮我发布讯息，寻找租户。当时找到一个菲律宾工人帮我租下，印象中房租在付还贷款之后，还有赚50块。后来，再转租给一个澳洲人，租金也比较高了，扣除房贷还有多150令吉的额外收入。之后将房子卖给他，也因此赚了20-30%的利润。”


在房地产赚取第一笔资金后，Dato Su Cheng随后也陆陆续续投资了几项产业，但因为了解不深，导致亏损连连。


“那时候我是用心去投资而不是用脑，在看过后觉得不错，没有多加思考及研究就买了。且，在90年代，有关房地产投资的资讯少之又少，也没有像现在般可以透过不同的房地产投资讲座来了解更多，因此当时做了很多错的决定，也买了很多错的产业，像是常遭小偷光顾的地点、还有买了好几年价格也没有上涨的店铺。撑了几年后，就以便宜的价格卖掉。”


即使面对一连串的投资失利，但他却依然越战越勇，从来没有想过要放弃或是觉得自己不适合这一行。“我是一个对自己有很大信心的人，即使失败了几次，也会告诉自己没关系，总会有成功的一天。”


经过一连串的投资失利后，Dato Su Cheng开始领悟到要投资房地产，必须懂得经济、财务状况以及投资的基本资讯。也让他在选择产业投资的时候有更严谨的标准，从路况、风水、有无发电站或电讯塔、高架电等细节，只要有一项不符合他的标准，即使地点再好，也不会选择投资。


面临破产状态


接连的投资失利后，他在彭亨投资了一幅接近14.7英亩的地皮。“那时候我已经从事设计行业了，把赚到的人生第一个100万资金全部投入购买海边的一幅地皮，与新加坡一家著名的酒店联营，发展度假村。”


当时这个发展项目在新加坡取得很好的销售，Dato Su Cheng再一次将项目卖出后赚取的资金买下整块地皮。“当时野心很大，把度假屋周边约168.7英亩的土地买下，与州政府联营。”


正以为进行得很顺利的时候，刚好碰上911事件，银行贷款全部封锁，导致Dato Su Cheng面临破产状态。“所幸的时候在这个时候遇见两个贵人朋友，在银行工作的朋友帮忙申请贷款及建筑承包商朋友帮我渡过这一个难关。”


后来，Dato将168.7英亩的土地分割成333块独立土地，将之卖给一个香港上市公司。拿到资金后，在Bangsar地区及吉隆坡地区买下其它产业。


找出自己的地点版块


经过这么多年在房地产行业的学习、挫折、磨练，也让Dato渐渐摸索出属于自己一套的投资方式。


“我熟悉的地点很集中，都是在我认识的地点，像是在Bangsar这一区、邻近的八打灵区、旧巴生路等。对于这几个地区的房价都很了解，也是我选择投资房地产的地点。”


在地点的投资上，吉隆坡地域太广，且每一条街、每一条路的价格都不一样。因此，Dato建议先从自己熟悉的地点开始进行。“就好比你现在蕉赖（Cheras）地区购买房子，你不可能把整个蕉赖区了解一遍之后才来选择。因此你必须将整个地区分割为好几块，找出自己之主要出入的版块，再从那个方向开始进行了解。”


Dato也进一步提醒，在选择正确的地点之余也必须一并了解房子的价格。“价格太高的话，也不适合买，因为较难转手，且你不知道房价什么时候会再飙高。反倒，如果你在不是那么中心点的地区看到一间价格相较廉宜的房子，因价格算是比较能够负担的，反而能够更快脱手。”


投资高楼产业须有区隔性


纵观目前的产业发展状况，因土地越来越少再加上土地价格越来越昂贵，在吉隆坡地区的发展项目大多是往上发展，出现的是一栋又一栋的高楼，公寓、服务式公寓、酒店式公寓、Soho、Sovo等项目也迅速在市场上引起购买热潮。


但对不喜欢拥挤、人潮多的地方的Dato来说，公寓产业是他比较少投资的项目，且对他来说公寓投资的风险比起有地产业的投资风险更大。


“一栋公寓至少有百多家住户，当遇到行情不好的时候，如果100人都要卖，这100个人都是你的竞争对手，价格的竞争也大，要脱手也比较花时间。”


当然，Dato也强调并非不能投资公寓，而是必须选择跟大多数人不一样的格局，让自己跟别人不一样，以提升自己的竞争力。“就好比大部分人都买3房式的，那我就选2房式；亦或是每个人都选1房式的SOHO单位，我就选2房或3房的类型，就是要跟别人的选择有所区隔，才能够有机会脱颖而出。”


产业界的美容医生


目前Dato正在进行的工作包括将位于优越地点，但破旧的产业，透过设计的改变，赋予产业新面貌，提升产业价值。


“我的职业是设计师，在为产业进行改造的工作上占了很大的优势，因为我们在建材选择、成本预算、设计方向等方面都有很多的经验，因此在改造的过程中就特别得心应手。”


Dato的角色就像是产业界的美容医生般，把不好的修饰，将最好的一面刻画出来。也因为他对设计的坚持与随时让自己走在时代的尖端，再加上设计新颖且具有时尚感、充满创意及新意，因而成为国内许多发展商采用的指定设计师。


“其实很多人有很错误的概念，觉得花一大笔钱在装潢上很不划算，但其实，装潢也是让房子增值的一种方式。有装潢的房子与没有装潢的房子，价格肯定有差异，不管是在租金或是售价上，都有一定的差距。而且，如果房子是我们每天待最多时间的地方，花钱装潢让家里更舒适，你住在里面也会更舒服、开心。”


‘守’与‘猎取’的时机


提及现在的产业市场状况，Dato表示现在的房产市场处于‘守’与‘猎取’的时机。如果你有足够的资金，现在就是最好的进场时机。


“每个人都说现在是最好的进场时机，的确是，只是必须要注意的是你有没有足够的资金能够‘守’住产业，毕竟现在的市场比较不稳定，你不知道房价最低是在什么时候也不知道何时房产会突然高涨。所以，要现在进场就必须要有‘守’的资金，才不会出现守不住而面临财务危机。”


年轻人，先做好自己的本份


近几年，马来西亚因为政治上的负面消息，再加上日益加重的生活负担，而导致部分人民对政府产生不满情绪，网路上的谩骂更不曾停过。对此，与Dato Su Cheng聊起这状况时，他认为现在不应将马来西亚与政府、政治混为一体。


“马来西亚跟政府是两个不同的个体，马来西亚有很多不同种族的人组成，政府只是透过选举制度而产生的管理人，年轻人不要把政府的负面消息与马来西亚画上等号，政府的负面消息并不等于马来西亚的负面消息。”


对Dato来说马来西亚是一个很好且拥有很多丰富天然资源的国家，且也位于东南亚地区的中心点，再加上有不错的工业发展，是一个有潜力的发展国家。


“一个国家的好坏并不是看政府，而是拥有哪些优势与竞争力。虽然马来西亚在短时间内无法达到像中国、韩国先进城市的状态，但相信在吉隆坡大城市发展的计划下，马来西亚也有很大、很强劲的发展空间。”


曾经到过大学做演讲的Dato表示我国的大学生、年轻一辈的素质还算不错，只是也提醒现在的年轻人不要只会谩骂或批评，而是应该做好自己的本分，多看多学多了解，才能够让我们的国家在往后有更好的发展。


“买地产要动脑筋而不是动眼睛，是必须想过、算过，细心的观察，才能够有所斩获。千万不能靠感觉，那是最错误的投资方式。且，投资房产要心细，任何小细节都必须了解。”


















Source:property king