当投资者对市场失去信心，他们对产业的需求将削弱，对发展商新推出的产业反应欠佳、未出售房产将大幅增加、搁置房产计划相应增多，产业价格出现双位数跌幅，呆账也大幅上升。
“2018年的大马产业市场，交易量和价值会不会崩跌？
这是场内、场外人士普遍关心的课题。”
国家银行和全国产业资讯中心不久前公布的报告反映，马来西亚产业市场前景看淡，截至2017年首季，未出售住宅房产有13万零690个单位，为过去10年来最高水平。
这些未出售的房产，大约83%的价格超过25万令吉，当中的61%是高楼房产，国家银行的报告补充，住宅房产和办公楼，以及零售商场，皆出现供应过剩的情况。
交易量跌 交易值升
全国产业资讯中心的数据显示，201上半年未出售住宅产业明显增加，根据统计数据，住宅产业交易量继续下跌，而且是2013年来，最低的半年水平。
不过，与2016首半年比较，产业的交易价值稍微扬升，这是多数人感兴趣的，进而引发市场人士顾虑，2018年的产业市场，会不会出现崩跌局面。
我们应该如何诠释产业市场的崩跌？严格来说，当两个或更多季度经济出现负成长，我们可解读为“经济衰退”，股市崩盘通常是上市公司股价大幅下跌，而且覆蓋面甚广。
至于产业市场的崩跌，一般没有正统诠释，不过是产业泡沫（积累数年后形成）出现后不久，泡沫突然爆破；其先兆包括：经济基本面有变化，例如经济成长放缓、股市崩盘、或是利率过高等等，这些将影响投资者对市场的信心。
当投资者对市场失去信心，他们对产业的需求将削弱，对发展商新推出的产业反应欠佳、未出售房产将大幅增加、搁置房产计划相应增多，产业价格出现双位数跌幅，呆账也大幅上升。
当泡沫形成并爆破
假如泡沫形成并且爆破，冷却措施将能抑制产业价格上涨，降低产业的交易量，虽然未能让产业价格降温至广泛市民视为可负担的水平。
市场对豪华共管公寓、服务公寓、办公空间、购物商场供应过剩，可能冲击产业市场的发展、金融业的财务状况存有隐忧，政府作出反应的同时，冻结批准这些产业的建设。
对于产业领域的长期发展，这项措施是适时的，市场将有更多时间、消化目前卖不完的产业单位，进而减轻供应过剩的问题。
在过去两次财政预算案，政府强调推行可负担房屋发展，加上百万令吉以上房产销售呆滞，以及市场对50万令吉和以下房产的需求强劲；私人界发展商把焦点转向可负担房屋领域，这些房产计划料有助发展商克服严峻挑战、提供所需现金，尽管盈利赚幅可能不如豪华房产优厚。
崩跌的征兆
产业崩跌的征兆比较明显，可从产业发展商市场销售职员工作清闲反映，公司可能削减他的工作日至每周3天，同时，削减他的薪资30%，虽然被减薪，他也担心是否保得住工作。
不过，产业顾问则会比较忙碌，忙于估价银行收回来的产业单位，他的同事可能对着银行摆上拍卖桌的产业突增发牢骚。
那么，我们是否到了这个阶段，就是产业市场崩跌，或者处于即将崩跌的局面，过去产业市场走下坡，分别发生在1980年代中的经济不景气、1997-1998年的亚洲金融危机，以及2008-2009的全球金融危机，加上股市滑落、企业缩小规模、裁员率上升、投资者信心偏低等现象，我们是否看到同样的征兆？
2008-2009的全球金融危机发生后，2010年市场担心，资产泡沫可能形成，政府开始介入，并推出一些冷却市场的措施，避免泡沫形成，进而冲击国家的金融稳定性。
崩跌的征兆
产业崩跌的征兆比较明显，可从产业发展商市场销售职员工作清闲反映，公司可能削减他的工作日至每周3天，同时，削减他的薪资30%，虽然被减薪，他也担心是否保得住工作。
不过，产业顾问则会比较忙碌，忙于估价银行收回来的产业单位，他的同事可能对着银行摆上拍卖桌的产业突增发牢骚。
那么，我们是否到了这个阶段，就是产业市场崩跌，或者处于即将崩跌的局面，过去产业市场走下坡，分别发生在1980年代中的经济不景气、1997-1998年的亚洲金融危机，以及2008-2009的全球金融危机，加上股市滑落、企业缩小规模、裁员率上升、投资者信心偏低等现象，我们是否看到同样的征兆？
2008-2009的全球金融危机发生后，2010年市场担心，资产泡沫可能形成，政府开始介入，并推出一些冷却市场的措施，避免泡沫形成，进而冲击国家的金融稳定性。
寻找平衡点
虽然国家银行对未出售房产显著增加、住宅、办公与零售产业单位供应过剩深为关注，不过，许多人可能没有注意到，全国产业资讯中心公布新推出产业，在2017上半年的销售数据，实际上比前期理想，也许市场已寻获平衡点，也可能处于反弹的基础上，发展商已把焦点转向对的产业领域。
另一方面，全国产业资讯中心的数据显示，2017首半年推出的产业单位，比之前半年较多，惟比2016首半年稍少，由于产业计划的30%、甚至50%单位保留给土著，假如相关产业计划坐落在土著较不属意的地点，发展商要卖完所有的土著单位，需要比较长的时间。
不过，这并不意味土著单位将无法出售，发展商获有关当局批准开放销售，将能转售给非土著。
另一个导致未出售产业单位增加的因素是：发展商推出的产业计划，可能坐落在不理想的地点、也可能房产类型、设计方面的问题。
虽然发展商需面对大批未出售房产的问题，包括他们在规划方面的失策，不过，面对未出售房屋数据增加，必须深入分析，而不是一味解读为市场即将崩跌的先兆。
總結
买家选择多 卖家变务实
在产业市场并没有预言家，没有人可以准确预测：市场何时上扬或下跌，2018年产业市场挑战不减，这是不争事实，市场对70万令吉或以上价位房产的购兴偏淡，办公楼、零售商场的空置率将继续上升。
尽管如此，大马的产业市场不会崩跌，这是比较肯定的预测。
无论如何，惟有时间可以告诉大家预测是否准确，对投资大众来说，市场偏软时，将提供选购产业良机，或许可用比较实际的价格购买。
产业发展商提供比较多奖掖、吸引人的付款安排，以敲定交易，在转手市场，卖家开出卖价时会比较实际一些，而且比较愿意和买家协商交易价。
文章来源：
星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文：郑碧娥‧2018.03.19
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